Техплан на часть здания для аренды. Технический план помещения для регистрации договора аренды - для чего это нужно? Технический план сооружения

Технический план на часть помещения необходим для обращения в службу Росреестра при регистрации долгосрочного договора аренды. При этом указанная часть помещения не обязательно должна обладать признаками обособленности и изолированности, закон допускает предоставлять в аренду даже часть объекта, не ограниченную строительными конструкциями.

Технический план на часть – основные моменты

Типичным случаем, когда может потребоваться изготовление техплана на часть отдельного помещения, является предоставление во временное пользование коммерческих площадей в торговых центрах. Особую актуальность такая форма арендных отношений имеет для организаций малого бизнеса или частных предпринимателей.

В чем заключается практическая необходимость изготовление техплана для целей государственной регистрации арендных правоотношений? Особенности закрепления временных прав арендатора и одновременного ограничения прав собственника помещения регламентированы ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ:

любой договор аренды недвижимости со сроком действия более одного года подлежит регистрации в уполномоченной службе Росреестра;
начиная с 2013 года, любые юридически значимые действия с недвижимостью требуют постановки объектов на кадастровый учет с включением сведений в госреестр ЕГРН;
часть помещения не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимости и может быть выделена только для целей передачи во временное пользование арендатору;
чтобы официально закрепить характеристики части помещения, кадастровым инженером проводится комплекс кадастровых работ и оформляется техплан, после чего указанный документ и договор аренды будут направлены для одновременного учета и регистрационных действий в Росреестре.

Чтобы оформить технический план, необходимо выделить арендатору определенную часть помещения и детально описать предмет договора аренды. Исходя из зафиксированных договоренностей арендатора и арендодателя, будут проводиться кадастровые работы.

Технический план является законным основанием для учета в кадастровых органах Росреестра и госрегистрации арендного договора. Чтобы быстро получить указанный документ, обратитесь за помощью к профессиональным специалистам компании Кадастровая Москва. Штат кадастровых инженеров нашей компании имеет все необходимые разрешительные документы (допуск СРО, квалификационные аттестаты), а профессиональный опыт позволяет успешно выполнять самые сложные задачи по заказу клиентов.

Требования к техническому плану

Правила и принципы проведения кадастровых работ по выделению части помещения и фиксации их в виде технического плана, регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ и Приказом Минэкономразвития № 953. Выделим основной перечень требований к изготовлению указанного документа:

согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ техплан является основанием для учетных и кадастровых действий в Росреестре;
согласно пункту 2 Приказа Минэкономразвития № 953, в отношении части помещения составляется технический план помещения;
в соответствие со ст. 24 Закона № 218-ФЗ и пунктов 3-5 Приказа № 953, технический план обязательно состоит из текстовой и графической части, которые включают в себя исчерпывающий перечень параметров и характеристик части помещения (площадь, границы, местоположение и т.д.).

Для выделения части помещения инженеру необходимо использовать сведения, внесенные в ЕГРН при постановке этого объекта на кадастровый учет. Отсутствие строительных конструкций, отделяющих арендуемую часть от остального помещения, не является основанием для отказа в госрегистрации договора.

В настоящее время кадастровый учет и регистрационные действия совмещены в единую процедуру. До вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ учетные действия в отношении части помещения проводились в виде самостоятельной процедуры, для этого представлялся проект арендного соглашения. Новые правила, вступившие в силу с января 2017 года, существенно упрощают перечень необходимых действий, поскольку учет и регистрация будут проводиться одновременно при направлении в службу Росреестра технического плана и договора.

Чтобы получить готовый технический план участники арендных отношений должны обратиться к кадастровому инженеру и оформить договор подряда. Несмотря на множество предложений, при выборе кадастрового инженера необходимо учитывать не только стандартный набор требований к указанным специалистам, но и опыт профессиональной деятельности. На сайте компании Кадастровая Москва вы всегда сможете ознакомиться с документами по ранее выполненным заказам, что позволит убедиться в высочайшей квалификации наших экспертов.

Документы для техплана

Проведение кадастровых работ и оформление технического плана на часть арендуемого помещения осуществляется на основании договора подряда, который заказчик заключает с кадастровым инженером. Для выполнения необходимых действий используется следующий состав документов:

бланки и формы, подтверждающие полномочия правообладателя объекта недвижимости (например, для юридического лица представляются учредительные документы, выписка из реестра ЕГРЮЛ и т.д.);
правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН);
проектная документация и акт ввода объекта в эксплуатацию, если здание, в котором находится помещение, было возведено до 2013 года;
арендный договор, предметом которого является передача во временное пользование части помещения со строго определенными характеристиками;
выписка из ЕГРН об основных характеристиках помещения.

Все необходимые сведения из указанных документов будут учтены при проведении кадастровых работ и включены в содержание техплана.

Стоимость и сроки изготовления

Сроки изготовления итогового техплана определяются условиями договора подряда с кадастровым инженером, и зависят от сложности проводимых работ и исследований. При стандартных условиях выполнение работ займет от 5 до 10 дней, при этом специалисты компании Кадастровая Москва имеют право направлять готовые документы в кадастровые органы по каналам электронной связи, что существенно ускорит все процедуры.

Стоимость изготовления техплана также зависит от особенностей объекта кадастровых работ, а при обычных условиях составит 25000 рублей. В указанную стоимость включены все необходимые действия, которые проведет кадастровый инженер в интересах заказчика.

Образец технического плана, прошедшего регистрацию

Чтобы сделать правильный и обоснованный выбор кадастрового инженера, а также определить вид итогового документа, компания Кадастровая Москва предлагает потенциальным клиентам ознакомиться с образцом технического плана, прошедшим регистрацию.

Заказать технический план для регистрации аренды

Чтобы успешно пройти регистрационный этап оформления арендных отношений, обратитесь за помощью к специалистам компании Кадастровая Москва. Помимо изготовления технического плана на часть арендуемого помещения, вы получите полный комплекс услуг по сопровождению ваших интересов на стадии кадастрового учета и регистрационных действий в учреждении Росреестра.

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста . Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план .

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

срок аренды – как указывалось выше, от содержания данного пункта зависит необходимость регистрации;
порядок и условия перечисления арендных платежей – как правило, стороны определяют размер ежемесячного платежа, а форма оплаты может предусматривать передачу наличных средств, перечисление на счет и т.д.;
требования к характеристикам объекта – для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
условия проведения текущего ремонта объекта, а также обязанность его страхования на срок действия договора;
положения об ответственности за нарушение условий сделки – например, начисление пени за просрочку арендных платежей, либо возмещение ущерба при порче объекта.

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта . В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Нормативное регулирование аренды недвижимости

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
Закон № 218-ФЗ - устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста . Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам .

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

дата и место оформления доверенности;
полный данные о доверителе и доверенном лице – например, от имени предприятия полномочия по доверенности может передать руководитель;
содержание полномочий – например, подписание договора, представительство интересов в Росреестре и МФЦ, получение зарегистрированного документа и выписки ЕГРН, оплата необходимых пошлин, и т.д.;
личная подпись доверителя;
сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность, а также регистрационный номер записи в нотариальном реестре.

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

Комментарий эксперта . От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. info @ smway . ru

Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Комментарий специалиста . Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почте info @ smway . ru

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Приостановка Росреестра из-за красных линий

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

заказать проект перепланировки для узаконивания выполненных работ;
обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и установления фактических характеристик недвижимости (с учетом новой конфигурации помещений и его отдельных элементов);
по итогам обследования будет оформлен технический план с отражением актуальных характеристик объекта – в готовом документе будут отсутствовать красные линии;
технический план нужно представить в Росреестр, где фактически характеристики объекта будут внесены в ЕГРН.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта . При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре . Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почте info @ smway . ru

Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки

Договор аренды и перепланировка помещения

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Проект перепланировки

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

характеристики объекта на момент перепланировки;
состав работ, которые будут проводиться по решению собственника;
требования к безопасности работ, применяемым материалам, условия противопожарной охраны и т.д.;
расчет предельно допустимого воздействия на конструктивные элементы здания, указание требований к усилению несущих конструкций;
чертежи, план и схемы с описанием запланированных изменений объекта.

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Технический план помещения представляет собой, согласно ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ, - совокупность информации об объекте недвижимости (или земельном участке), необходимой для передачи в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и постановке на кадастровый учет, а в последствии и дублирования данной информации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако это не так уж и сложно, как многие считают. Давайте разберем подробно, что же из себя представляет данное требование.

Что такое технический план нежилого помещения

Для чего нужен кадастровый технический план?

В данной статье мы приведем основную информацию в разрезе именно регистрации договоров аренды и регистрации других прав собственности в Росреестре. Итак, совокупность информации, содержащейся в техплане, необходима для постановки объекта, описываемого техническим планом, на отдельный кадастровый учет. Ему присваивается новый кадастровый номер, и объект вносится как отдельное помещение либо здание на учет в ЕГРН. Лишь после этого с объектом можно осуществлять любые правовые и регистрационные действия, а именно:

Регистрация договора аренды.
Регистрация части помещения.
Регистрация прав собственности (купля-продажа, дарение и др.).
Обременения (ипотека, залог и т.п.).

Для чего нужен и где требуется технический план помещения или здания

Во-первых:

Сам по себе данный документ необходим собственникам объектов для планирования работы, распределения помещений между арендаторами и любых расчетов площадей. Технический план здания показывает не только общие зоны, но и технологические помещения, такие как лифтовые шахты, чердаки и подвальные помещения. В данном документе также указываются основные характеристики объекта недвижимости, имеющие первостепенное значение для деятельности. К примеру, в проекте на здание может быть указана нагрузка на перекрытия, но в техническом плане указана толщина стен и привязка к основным точкам кадастра (геоподоснова).

Во-вторых:

Специфика подготовки документа разработана таким образом, что он может быть использован как в личных целях собственника, так и для постановки на государственный учет. Поэтому включает в себя разделы, имеющие отношение непосредственно лишь к государственным регистраторам и мало интересны собственникам. Любой технический план содержит в себе информацию о собственнике объекта и его составных частях. Это требуется уже и для постановки на учете в ЕГРН.

Основная же цель при постановке на учет в ЕГРН и ГКН - это возможность зарегистрировать договор аренды или другие права в Росреестре.

Кто может подготовить технический план?

При регистрации договора аренды части помещения люди задаются вопросом, кто же все-таки может изготовить технический план части нежилого помещения. Его может изготовить кадастровый инженер или специализированная организация, имеющая кадастровое СРО - такая как ЕРЦ (Единый регистрационный центр), имеющая в штате кадастровых инженеров. Дешевле будет стоимость изготовления непосредственно в организациях, т.к. себестоимость одного техплана будет значительно дешевле по причине объема изготовления технических планов.

Основные шаги, которые использует кадастровый инженер для изготовления документации:

Сбор первичной информации по объекту.
План БТИ для договора аренды о первоначальной планировке объекта.
Данные из ЕГРН о текущей планировке объекта.
Данные визуального осмотра или обмеров (если того требует ситуация).
Составление графической части - схемы расположения здания на участке или помещения в сооружении на этаже, а также схемы геодезических построений.
Составление текстовой части по форме, регламентированной законодательством.
Оформление технического плана и передача заказчику

Программные продукты для подготовки технических планов законодательно не регламентируются. Поэтому кадастровый инженер использует то, что ему удобнее, но наиболее популярные программы это:

Технокад Экспресс.
Полигон.
АРМ кадастрового инженера.
Арго.

Подготовка технического плана: основные моменты и документы

Технический план подготавливается в форме электронного документа (XML форма) и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего данный технический план. Далее, если это предусмотрено договором подряда или требованиями заказчика, техплан может быть подготовлен и в виде документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего данный план кадастрового инженера.

Технический план помещения или другого объекта недвижимости подготавливается на основе сведений из ЕГРН о текущем объекте или об объектах недвижимости, входящих в состав более крупного комплекса недвижимости. То же самое и про земельные участки - при подготовке технического плана на недвижимость, расположенную одновременно на нескольких участках, используются выписки из ЕГРН на указанные участки

Какую правовую основу использует кадастровый инженер в своей работе:

Градостроительный кодекс.
218 Федеральный закон от 15.07.2015.
Приказ Минэкономразвития №953 от 18.12.2015.
Приказ Минэкономразвития №90 от 01.03.2016.

Итоговый технический план помещения записывается на электронный носитель или простыми словами - флэшку, для подачи в «ручном режиме» в МФЦ или Росеестр, либо загружается в личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра с помощью электронной цифровой подписи.

Как было указанно выше - заказать технический план можно для разных целей, однако в данном случае мы рассматриваем итоговую цель - технический план для регистрации договора аренды помещения.

Поэтому ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подготовке работ:

Были ли перепланировки помещения - в зависимости от этого и от количества перепланировок кадастровый инженер определяет, потребуется ли дополнительно проект перепланировки помещения.
Было ли изменение границ комнат или помещения в целом - эта информация потребуется для уточнения - нужно ли согласовывать с государственными органами текущую законность перепланировки.
Имеются ли запреты или ограничения на регистрацию изменений по данному объекту недвижимости.

Первоначально данной информации хватит, чтоб приступить к работам по сбору данных, необходимых для проведения работ и успешной регистрации договора аренды на новый объект недвижимости.

Стоимость и сроки изготовления технического плана

Итак, когда вся первичная информация имеется на руках у кадастрового инженера, а предварительная проверка показала, требуется или нет проект перепланировки для данной регистрации, то это будет являться первоначальной точкой непосредственно подготовки технической документации.

Кадастровый инженер рассчитывает стоимость и сроки работы.

Калькулятор стоимости технического плана

Срок же изготовления зависит от площади и количества отдельных помещений. К примеру, скорость работы кадастровых инженеров ЕРЦ будет следующая:

До 300 м.кв. - 2 дня.

До 1000 м.кв. - 3 дня.

До 10 000 м.кв. - 5 дней.

Отдельный вопрос по факту выезда на замеры помещений. Техплан для части помещения необходимо делать лишь при отсутствии планировки и проектной документации на объект. А также при заказе акта обмера помещения. Данная услуга несет дополнительные затраты для заказчика, поэтому, выезд на замеры требуется в исключительных случаях. Срок обмера помещения обычно от 1 до 7 дней в зависимости от площади.

Из чего состоит технический план

Технический план состоит из графической и текстовой частей:

Графическая часть

Графическая часть ТП объекта представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения, с указанием на этом плане местоположения объектов, а при отсутствии этажности у здания - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения объектов.

В графической части технического плана объекта требуются сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение объекта на земельном участке. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Текстовая часть

Текстовая часть ТП содержит в себе разделы, обязательные для включения в состав технического плана, разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ и графической части.

В текстовой части технического плана указываются сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения об использованной при подготовке технического плана объекта геоподоснове, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Декларация о новом объекте недвижимости

Документ, составленный и заверенный правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В какой форме подается готовый технический план

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Технический план, может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику.

В учреждениях Росреестра технический план принимается только на электронных носителях в виде XML-файлов, которые подписываются электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.

Кадастровые инженеры в Едином регистрационном центре (ЕРЦ), подготовят технический план за 2 дня по самым низким ценам.

Законодательство не рассматривает часть здания или помещения в качестве полноценного и самостоятельного объекта недвижимости. Тем не менее. Федеральный закон № допускает возможность постоянного или временного кадастрового учета указанных единиц, определяя часть здания как объем информационных данных об ограничениях объекта недвижимости.

При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора – объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.).

Нередко в аренду сдается только часть здания – например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы:

постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности;
если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен временный , который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды);
регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (краткосрочные договоры не нуждаются в указанных мероприятиях).

Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании его описания кадастровым инженером будет оформляться указанного временного объекта. По итогам представления договора и техплана в службе Росреестра будет проведена регистрация аренды.

Ключевым документом для временного кадастрового учета и регистрации в Росреестре является на часть здания. Специалисты компании обладают допуском СРО на выполнение кадастровым работ и изготовление технического плана. Если вам необходимо быстро провести регистрацию договора аренды на указанных условиях, мы поможем оформить все документы в кратчайшие сроки.

Новые правила по выделению части здания в ЕГРН

Стоимость и сроки

Сроки и цена оформления технического плана на часть здания для последующего учета и регистрации в службе Росреестра будут оговорены с заказчиком при подписании договора. При стандартных условиях будет изготовлен в течение одного дня, а для уточнения стоимости работ необходимо связаться со специалистами компании . Мы предоставим полное сопровождение при оформлении арендных отношений на часть здания и регистрации их в службе Росреестра.

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от от 13.07.2015. Что такое часть помещения и как правильно зарегистрировать читайте в статье.

Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них.

Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих кадастровый учет части помещений (зданий) и регистрационных действий в с ними.

Мнение эксперта. Главное нововведение — регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно . Кадастровые инженеры в 2019 году готовят технические планы и передают их собственникам для подачи вместе с договором аренды.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в . В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.

Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды

Для того, чтобы подать документы на регистрацию в (кадастровый учет, регистрацию прав), сейчас требуется посетить Многофункциональный центр государственных услуг («Мои документы»). Обратиться «напрямую» в сейчас можно всего по нескольким адресам, а также через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/), по крайней мере в Санкт-Петербурге и Москве. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов.

После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в . По новому закону №218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета + регистрация прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра и составит 10 рабочих дней.
Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2018 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании — 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в .

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений?

Достаточно соблюсти несколько простых правил:

В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример:

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре, стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…».

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и .

Стоимость технического плана определяется индивидуально. У нас это можно узнать по телефону, это займет не больше 30 секунд.

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки.

Как нельзя делать (один из договоров, переданных на регистрацию через ):

Образец пометок в договоре аренды

Результат регистрации договора аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
с записью о договоре аренды:

Реквизиты госпошлина для регистрации

Для Москвы на 2019 год действуют следующие реквизиты:

Сумма к уплате для юридических лиц — 22000 рублей, для физических лиц — 2000 рублей.

Обратите внимание! Оплачивает государственную пошлину то лицо, которое подает документы на регистрацию. Если в договоре аренды одно из лиц является индивидуальным предпринимателем (ИП) то целесообразно подавать документы в через ИП, так как в этом случае платеж госпошлины составит 2000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления. Либо, в содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем.

Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2017 года заявителю не могут выдать или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.

В 2019 году приостановление регистрации по решению Росреестра является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации и держать поданные документы регламентированные для приостановки три месяца не рассматривая их. Все чаще наша организация получает от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ №218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений от органа регистрации – регистраторы даже не открывают подаваемые дополнительные документы до истечения трехмесячного срока. Действительно, 218 ФЗ содержит пробел, которым пользуются сейчас сотрудники Росреестра, чтобы избежать исполнения своих законных обязанностей. Мы запросили разъяснения Минэкономразвития на эту тему – ответ был аналогичен нашему выводу. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Произошли некоторые улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но стремление регистраторов избегать установленных обязанностей приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений об объектах произведена зачастую некорректно – в содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации по «доброй воле» не исправляет и такие вопросы решаются в суде. Все чаще мы сталкиваемся с тем, что в зарегистрированы объекты так, как было положено ранее, до принятия ФЗ №218, но регистраторы требуют приведения в соответствия таких объектов с новым законом, что также является незаконным. В приостановках часто пишут различные требования, как — неправильно заполненный , отсутствие координат здания, отсутствие скана договора и т.д.

Выводы.

Правообладателям недвижимости следует тщательно подходить к вопросам регистрации сделок и прав. Компания « » готова помочь в решении самых сложных задач в сфере учета объектов недвижимости и сделок с ними – мы готовы использовать свой многолетний опыт для достижения целей наших клиентов.