Акции движимое или недвижимое имущество. Движимое и недвижимое имущество: виды и различия. Общественная недвижимость. Виды, значение

Правовой статус объектов движимого и недвижимого имущества в общем виде обозначен в Гражданском кодексе. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости участки земли и недр, а также то, что очень тесно связано с землей. Речь идет об объектах, которые нельзя переместить, не причинив несоразмерного ущерба их назначению. К этой категории закон относит объекты незавершенного строительства, сооружения, здания, морские суда, суда воздушного плавания, использование которых разрешено только при их государственной регистрации. Суда и космические объекты признаются недвижимостью по причине их значительной стоимости и в связи с необходимостью обеспечить надежность их гражданского оборота.

К категории недвижимости принадлежат жилые и нежилые помещения, отдельные части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспорта (при условии, что границы таких объектов описаны в установленном порядке). Важно знать, что недвижимым имуществом может быть по закону признано лишь такое изолированное жилое помещение, которое может быть использовано для постоянного проживания в нем граждан, отвечает санитарным нормам и техническим правилам.

Те вещи, которые не попадают в категорию недвижимости, признаются недвижимым имуществом. Регистрировать права на основные виды движимого имущества, включая деньги и ценные бумаги, не требуется, если иное не определено в законе.

Недвижимое имущество обычно располагается в одном месте, обладает определенными индивидуальными признаками и не может быть заменено. Движимое имущество может быть перенесено, перемещено в иное место.

Особенности определения видов имущества

Законодательство ряда стран относит к недвижимому имуществу те вещи, которые в иных государствах таковым имуществом не признаются. По этой причине Гражданский кодекс определяет, что конкретная принадлежность вещи к той или иной категории определяется правом страны, где такое имущество расположено.

Если движимое имущество находится в дороге, перевозится на транспорте, то возникновение прав на него идет по законам той страны, из которой имущество отправилось в путь.

Недвижимое имущество

Один из основных критериев, позволяющих отнести имущество к категории недвижимости - его неразрывная физическая связь с землей. Если вещь (объект) можно перенести на другое место, не причинив ущерба его основному назначению, тогда речь идет о движимом имуществе; прочная связь с землей в данном случае отсутствует. Данный критерий важен в судебной практике.

Следует отметить, что термин «незавершенное строительство», дающий право отнести объект к недвижимости, описывает не особенности конструкции объекта или его функции, а сам процесс возведения с точки зрения последовательности этапов строительства.

В законодательстве для категории недвижимости предусмотрено также понятие «объект капитального строительства». Так называют строение, здание, сооружение, возведение которого не окончено. Исключение составляют:

• киоски;
• временные постройки;
• навесы.

Для отнесения объекта к недвижимости требуется, чтобы он имел разрешительную документацию и был создан с соблюдением правил градостроительства. Дополнительный существенный критерий - наличие коммуникаций, которые должны быть стационарными. Одно лишь наличие фундамента не дает возможности однозначно отнести объект к недвижимости.

Особым объектом недвижимости законодатель признает предприятие, под которым подразумевается имущественный комплекс, приспособленный для ведения предпринимательской деятельности. Такое имущество может стать самостоятельным предметом самых разных сделок. В имущественный комплекс такого типа включаются не только участки земли, сооружения, здания и технологическое оборудование, но также долги, права требования, права на обозначения, позволяющие индивидуализировать продукцию предприятия.

Отдельные формы движимого имущества

Основные объекты, относящиеся к движимому имуществу:

• деньги;
• ценные монеты;
• музейные экспонаты;
• линии связи;
• некоторые виды оружия;
• автотранспорт.

Один из особых видов движимого имущества - ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права. К ценным бумагам относятся векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и прочие виды, которые определяются законом. При отсутствии необходимых реквизитов этот вид имущества становится ничтожным.

Сделки с имуществом

Когда речь заходит о сделках с имуществом, то следует знать: вид имущества прямым образом влияет на гражданский договор, которым оформляется сделка. Нормы закона четко разделяют, каким образом действовать в случае сделок с объектами недвижимости и с движимым имуществом. К примеру, от вида имущества непосредственно зависит форма, по которой составляется договор дарения: подарить недвижимость можно только при ее государственной регистрации, а движимое имущество можно дарить и в устной форме.

Обязательная письменная форма при составлении договора дарения требуется, если:

• стоимость дара превышает 3000 р.;
• даритель - юридическое лицо;
• в договоре выражено обещание подарить вещь в будущем.

Чтобы один из супругов мог совершить сделку, относящуюся к общему недвижимому имуществу, требуется получить заверенное у нотариуса согласие другого супруга; по отношению к движимому имуществу эта норма не действует.

Особенности регистрации имущества

Для легализации прав на недвижимое имущество требуется его государственная регистрация, поскольку само право собственности на создаваемое имущество возникает лишь с момента подобной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на отдельные виды объектов недвижимости регламентируют специальные кодексы и ведомственные приказы.

Регистрации в государственном органе подлежит как право собственности, так и некоторые иные права:

• оперативное управление;
• хозяйственное ведение;
• наследуемое владение;
• постоянное пользование;
• аренда;
• ипотека.

Государственную регистрацию недвижимости не следует путать с учетом такого имущества. Речь идет, например, об учете жилищного фонда или иных объектов строительства. А вот регистрировать права на движимое имущество по общему правилу не требуется. Но в законе прописан ряд особых случаев. Так, подлежит регистрации в двухнедельный срок приобретенное огнестрельное оружие.

Транспортные средства по общему правилу относятся к категории движимого имущества. Исключение составляют морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Транспортные средства могут быть допущены к участию в движении по дорогам только после их регистрации.

Виды имущества и арбитражная практика

Споры относительно видов имущества разрешаются на основании разъяснений, имеющихся в федеральных законодательных актах. В практике судопроизводства встречаются примеры, когда требуется определить статус торговых точек. От этого во многом зависит, требуется ли для такого объекта государственная регистрация, можно ли сдавать объект в аренду и т.д. Если торговый павильон не может быть отнесет к недвижимости, сведения о правах на него не вносятся в государственный реестр.

Часто возникают споры относительно принадлежности объектов инфраструктуры (водо-, тепло-, газоснабжение, трансформаторные станции). Арбитраж позволяет установить право собственности на такие объекты и выяснить, нужна ли в отношении них государственная регистрация прав. В данном случае также выясняется, насколько прочно и неразрывно объект связан с землей и может ли быть демонтирован без ущерба его назначению.

Нередко граждане и юридические лица стремятся доказать, что принадлежащий им объект (гараж, ограда и т.п.) являются недвижимым имуществом. Мотивы таких доводов понятны: если суд признает имущество движимым, это повлечет за собой финансовые затраты; ко всему прочему, невозможно будет зарегистрировать права на такое имущество. В отношении движимого имущества проще принять решение о сносе или переносе на другое место. С другой стороны, самовольной постройкой суд может признать только недвижимое имущество.

Множество спорных ситуаций возникает из-за гаражей. В ряде случаев такие объекты признаются движимым имуществом. Выяснение статуса гаража может повлиять на определение его владельца и на вытекающие из этого права и обязанности. Нередко гараж признается временной постройкой, не относящейся к категории недвижимости. Неверное представление владельца имущества о его статусе может повлечь за собой в конечном итоге неприятные налоговые последствия.

С этого года не облагается налогом на имущество организаций движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Указанная поправка вызвала много вопросов у налогоплательщиков. Рассмотрим наиболее интересные выводы профильных ведомств.

Понятие движимого имущества

Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ). Понятия движимого и недвижимого имущества определены в ст. 130 ГК РФ (письма Минфина России от 01.04.2013 № 03-05-05-01/10366 и от 25.02.2013 № 03-05-05-01/5317).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относят земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимыми вещами также являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, при рассмотрении вопроса отнесения объектов к движимому и недвижимому имуществу учитывают положения Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ), а также Общероссийского классификатора основных фондов, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 № 359. Такое мнение выразил Минфин России в письмах от 02.04.2013 № 03-05-05-01/10624, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050 и от 25.02.2013 № 03-05-05-01/5322.

Тем не менее иногда разграничить движимое и недвижимое имущество удается только в судебном порядке.

Судебная практика

Свернуть Показать

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость, с получением необходимой документации и с соблюдением градостроительных норм. На это указано в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу № А11-3174/2010 (определение ВАС РФ от 02.12.2011 № ВАС-15460/11).

Судьи отметили, что согласно сложившейся арбитражной практике торговый павильон не является объектом недвижимого имущества. В то же время он также не является таким объектом движимости, перемещение которого возможно без какого-либо ущерба для него (как, например, автомобиль), т.к. павильон связан с земельным участком, на котором он возведен (постановление ФАС Московского округа от 15.10.2012 по делу № А40-121388/11-16-1120).

Даже наличие у спорного объекта заливного бетонного фундамента не позволяет однозначно отнести его к объекту недвижимости, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу № А33-737/2011).

Арбитры пришли к выводу, что мини-павильон (расположен на фундаменте, подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям) по своим физическим характеристикам не является объектом недвижимости. Ведь в соответствии с техническим заключением данный павильон создан как временное сборно-разборное сооружение некапитального характера (постановление ФАС Поволжского округа от 14.02.2012 по делу № А12-20796/2010).

Учтите, что имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, является товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Приведем пример, озвученный в письмах ФНС России от 25.03.2013 № ЕД-4-3/5036@ и Минфина России от 21.01.2013 № 03-11-09/6. Исходя из п. 2 ст. 130 ГК РФ следует, что ценные бумаги признаются движимым имуществом. В то же время, согласно п. 3 ст. 38 НК РФ, ценные бумаги, приобретенные для дальнейшей реализации, относятся к товарам.

К сведению

Свернуть Показать

Минфин России в письме от 02.03.2010 № 03-05-05-01/04 отметил, что если актив был принят в состав основных средств, то до момента его списания с бухгалтерского учета (в т.ч. при его продаже) он продолжает считаться основным средством. Чиновники объяснили это тем, что в законодательстве не предусмотрено такой операции, как перевод основного средства в товар.

В свою очередь в постановлении ФАС Поволжского округа от 13.11.2012 по делу № А49-2601/2012 прозвучало, что намерение реализовать имущество не является основанием для его перевода из основных средств в товары.

Объекты налогообложения

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в т.ч. имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Минфин России в письме от 12.04.2013 № 03-05-05-01/12403 уточнил, что при принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива следует руководствоваться критериями, установленными соответствующими нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету. Если речь идет об основных средствах, то это Положение по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденное приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее - ПБУ 6/01).

На основании подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет с 1 января 2013 г. в качестве основных средств. ФНС России в письме от 12.02.2013 № БС-4-11/2301@ отметила, что указанные изменения не влекут необходимости изменения форм декларации. Ведь включение в налоговую декларацию сведений об объектах, не относящихся к объектам налогообложения, противоречит положениям ст. 80 НК РФ.

Так что если у вас на балансе содержится только движимое имущество, принятое на учет с 1 января 2013 г., то подавать декларацию не нужно. Чиновники не раз говорили, что при отсутствии имущества, признаваемого объектом налогообложения, организация не признается налогоплательщиком по налогу на имущество (письма Минфина России от 17.04.2012 № 03-02-08/41 и от 12.10.2011 № 03-05-05-01/81).

Приватизационные нюансы

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц. На это указано в ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

Одним из способов приватизации является, в частности, преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью (подп. 1.1 п. 1 ст. 13 Закона № 178-ФЗ). Минфин России в письме от 03.04.2013 № 03-05-05-01/10876 отметил, что если созданное в процессе приватизации общество зарегистрировано после 1 января 2013 г., то на движимое имущество, поставленное на баланс по передаточному акту в состав основных средств, распространяется подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ. Дело в том, что с даты регистрации в Реестре приватизированное предприятие составляет бухгалтерскую отчетность как новое юридическое лицо.

Модернизация основных средств

Рассмотрим, как освобождение от налога на имущество соотносится с изменением стоимости движимого имущества, принятого с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств, в результате его достройки, дооборудования, реконструкции или модернизации.

Как мы уже говорили, объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

В свою очередь на основании п. 27 ПБУ 6/01 затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате улучшаются нормативные показатели функционирования основного средства.

Исходя из этого Минфин России в письме от 15.03.2013 № 03-05-05-01/8051 пришел к выводу, что затраты на восстановление объекта движимого имущества, учтенного в составе основных средств после 1 января 2013 г., включаются в первоначальную стоимость объекта основных средств (инвентарного объекта). Следовательно, организации вправе применять подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ в отношении указанного движимого имущества, в т.ч. в части затрат на его восстановление.

В то же время не удастся избежать налога на имущество по расходам, связанным с восстановлением основных средств, принятых на учет до 1 января 2013 г. (письмо Минфина России от 01.03.2013 № 03-05-05-01/6096).

Улучшение недвижимого имущества

Теперь разберемся, освобождаются ли от налога улучшения недвижимого имущества (кондиционеры, сигнализация и т.д.). Ответ на данный вопрос можно найти в письмах Минфина России от 02.04.2013 № 03-05-05-01/10624 и от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050.

Итак, здание и сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную (плоскостную или линейную) строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, системы инженерно-технического обеспечения и иные объекты (подп. 23 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подп. 21 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Исходя из этого под объектом недвижимого имущества подразумевают единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Не включают в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основные средства), которые могут быть использованы вне объекта недвижимости, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению или функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимости.

Так что не входящие в состав единого конструктивного объекта капитального строительства инвентарные объекты движимого имущества, поставленные на баланс в состав основных средств с 1 января 2013 г., не являются объектом обложения по налогу на имущество организаций.

Примеры движимого имущества:

• кондиционеры, не являющиеся системой кондиционирования здания (письмо Минфина России от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960);
• пожарная и охранная сигнализация, если данные объекты не являются составной частью систем инженерно-технического обеспечения здания (письмо Минфина России от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960);
• линейно-кабельные сооружения связи (письмо Минфина России от 27.03.2013 № 03-05-05-01/9648).

Между тем произведенные арендатором капитальные вложения в объект недвижимого имущества (стоимость неотделимых улучшений), принятые арендатором в состав основных средств, подлежат налогообложению до их выбытия, и положения подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ на них не распространяются. На это указал Минфин России в письме от 14.03.2013 № 03-05-05-01/7760.

Приобретение бывшего в употреблении основного средства

Никаких исключений не сделано и для основных средств, бывших в употреблении.

Так, не признается объектом налогообложения движимое имущество, принятое организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с 1 января 2013 г., в т.ч. приобретенное по договору купли-продажи бывшее в эксплуатации основное средство. Это следует из писем Минфина России от 11.03.2013 № 03-05-05-01/7108, от 07.02.2013 № 03-05-05-01/2766 и № 03-05-05-01/2767, от 05.02.2013 № 03-05-05-01/2422.

Лизинговое имущество

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя в течение всего периода договора финансовой аренды (лизинга). На это указано в ст. 11 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Основные средства, переданные лизингополучателю по договору лизинга, учитываются на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению сторон. Это следует из п. 2 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных приказом Минфина России от 17.02.1997 № 15.

С 1 января 2013 г. учтенное на балансе лизингодателя или лизингополучателя в рамках договора финансовой аренды (лизинга) движимое имущество в качестве основных средств не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Данный вывод подтверждают следующие письма Минфина России: от 11.03.2013 № 03-05-05-01/7256, от 11.02.2013 № 03-05-05-01/3372, от 29.01.2013 № 03-05-05-01/1603, от 10.01.2013 № 03-05-05-01/01, от 24.12.2012 № 03-05-05-01/79.

Кстати, для участников лизингового процесса появилась возможность оптимизировать налоговые выплаты по договорам, заключенным до 2013 г. Для этого достаточно под благовидным предлогом сменить балансодержателя лизингового имущества.

В законодательстве понятие «имущество» включает в себя две категории: недвижимое и движимое имущество. Что относится в ту или иную группу определяет статья 130 ГК РФ. Но если в ней дан перечень вещей, которые можно отнести к недвижимости, то с понятием движимого имущества нередко возникают спорные моменты.

Движимое имущество в 2018 году

Вышеуказанная норма ГК РФ говорит буквально следующее: движимое имущество – это то, что нельзя отнести к категории недвижимости. Значит, прежде всего, нужно определить, что российское законодательство относит к недвижимому имуществу. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ дает следующий перечень недвижимых объектов:

Земельные участки, участки недр и все, прочно связанное с землей (то, что невозможно переместить без ущерба для него).

Здания, сооружения, помещения (как нежилые, так и жилые).

Объекты незавершенного строительства.

Части сооружений (зданий), на которых размещают средства транспорта (машиноместа), при условии, что их границы описаны в установленном порядке, согласно законодательству о кадастровом учете.

Суда (морские, воздушные и внутреннего плавания), которые подлежат государственной регистрации.

Прочие объекты, которые законодательными актами отнесены к недвижимым вещам (например, космические объекты).

Соответственно, к движимым вещам можно отнести все, что не перечислено в вышеприведенном списке. Об этом говорит пункт 2 статьи 130 ГК РФ, относя к движимому имуществу также деньги и ценные бумаги.

В большинстве случаев владелец не должен регистрировать свое движимое имущество. Наглядный пример вещи, относящейся к движимому имуществу и подлежащей регистрации – автомобиль.

Сделки с движимым имуществом также не требуют обязательной госрегистрации, за некоторым исключением (например, если вещь, являющаяся предметом сделки, ограничена в обороте).

Движимое имущество юридических лиц

Для чего необходимо определять, к какой из категорий нужно относить имущество? Можно выделить следующие причины:

Налогообложение . Недвижимое имущество компаний облагается налогом, а за некоторую часть движимого имущества его владелец не несет никакой налоговой нагрузки. Так, не облагается налогом движимое имущество организаций, учтенное в составе основных средств, и отнесенное к первой или второй группе амортизации (пп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Юридические сделки. При купле, продаже, дарении и т.д. последовательность действий будет зависеть от того, с каким имуществом совершается сделка, с движимым или относящимся к категории недвижимости. Например, все сделки с недвижимостью оформляются только в письменном виде и должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Бухгалтерский учет на предприятии. Движимое имущество бюджетного учреждения отражается в учете на отдельных счетах, это же касается прочих хозяйствующих субъектов. От того, к какой группе будет отнесено имущество, будет зависеть организация его учета. Например, порядок начисления амортизации (ее отсутствие), отнесение имущества к основным или оборотным средствам и т.д.

В случае с физическими лицами все несколько проще – им необходимо знать, какое из имущества можно отнести к недвижимому и движимому, но подлежащему регистрации. Обладание прочими движимыми вещами, например, домашней утварью и бытовой техникой, не несет для них никаких налоговых последствий.

Отличительные признаки движимого и недвижимого имущества

Основными признаками недвижимости можно назвать следующие:

Постоянное местоположение, привязка к местности.

Невозможность изменить местоположение имущества без потери его качества или целостности.

Так, например, нельзя изменить местоположение земельного участка или увезти дом. Также нельзя считать движимыми различные коммуникации – водопровод, канализацию, встроенную систему кондиционирования и т.п.

Основным отличительным признаком движимых вещей является возможность перемещать их в пространстве без потери их основных качеств. К движимому имуществу относятся и одушевленные предметы имущества (домашние и сельскохозяйственные животные, птицы и т.п.).

Законодательство не содержит конкретный список вещей, которые можно отнести к движимому имуществу. В нормах ГК РФ приведен перечень недвижимых вещей, а все имущество, которое не входит в него можно отнести к движимому. Определять принадлежность имущества к той или иной категории необходимо для целей налогообложения и оформления сделок с ним.

Сегодня объектами гражданских прав являются блага материальной и нематериальной природы, в отношении которых развиваются соответствующие правоотношения. Что же означает ? Какая существует классификация относительно данного вопроса? Есть ли сегодня проблемы, связанные с имущественными комплексами? На эти и иные вопросы можно найти ответы в процессе изучения данной статьи.

Понятие имущества в гражданском праве

Как выяснилось, имущество является объектом имущественных прав. Как же определяет данный термин гражданское законодательство? В соответствии со статьей 128 ГК РФ, основывается на некоторых видах гражданских прав: вещах, в том числе деньгах и ценных бумагах; иных имущественных комплексах, в том числе и имущественных правах; работах и услугах; информации (как интеллектуальной собственности); нематериальных благах.

Из указанного перечня следует то, что рассматриваемым термином в наиболее широком значении охватываются вещи, права имущественного типа и, конечно же, аналогичного рода обязанности. Почему так важно определять актуальный в статье термин грамотно в плане конкретных правоотношений? Дело в том, что носит собирательный характер, оно максимально разнородное в отношении своего состава.

Современная трактовка термина

Сегодня имущество может трактоваться как одна вещь, так и в качестве их совокупности. Таким образом, в статьях 301-303, а также 305 ГК РФ, которые предусматривают в первую очередь методы защиты в отношении права собственности и других прав вещной природы, приведены интересные факты. Понятие имущества приравнивается к вещи или определенному количеству вещей, которые выбыли из владения непосредственно собственника или индивида, наделенного правом на пожизненное владение в силу принятия наследства, ведения хозяйства или же управления, лишь в случае истребления данных имущественных комплексов из чужого владения.

В ином значении рассматриваемый в статье термин распространяется также на вещи и имущественные права. К примеру, в третьем пункте 63 статьи ГК РФ имущество подлежащего ликвидации юридического лица, которое реализуется в соответствии с правилами публичных торгов, включает и вещи, и имущественные права. Понятие имущества определяется аналогичным образом, когда говорится об ответственности субъекта хозяйствования по своим обязательствам перед кредиторами абсолютно всеми имущественными комплексами, которые ему принадлежат на правах вещной природы. Важно дополнить, что последний пример имеет прямое отношение к такой области гражданского законодательства, как право обязательственного характера.

Понятие недвижимости в гражданском праве

Правоприменительная практика говорит о том, что вопрос понятия недвижимости на сегодняшний день так или иначе испытывает нужду в серьезной проработке как в научном, так и в законодательном плане. В первую очередь подобная претензия связана непосредственно с исключение единства в отношении взглядов в теории, которые касаются признаков, складывающих основу термина, критериев отнесения какой-либо имущественной разновидности к недвижимому и так далее. Так, уже давным-давно фигурирует на страницах изданий научно-правовой тематики. Единого взгляда на трактовку данного понятия на сегодняшний день просто-напросто нет. На самом деле это не столь страшно. Ужасает то, что не совсем понятны критерии, определяющие непосредственно .

Определение понятия

Отечественные ученые определяют понятие недвижимости как совокупность объектов, операции по перемещению которых без видимого ущерба в плане их назначения исключаются, а также другие объекты, относимые к недвижимому имуществу посредством прямого указания законодательства. Так, в современности недвижимым имуществом признаются, к примеру, : участки земли, недр, сооружения и здания, а также суда воздушного и морского назначения. Исходя из вышесказанного следует отметить, что сегодня понимание недвижимости в гражданском праве - это важнейший аспект правовой науки в целом.

Актуальные вопросы деления имущества на движимое и недвижимое

В соответствии с российским гражданским правом, принято делить имущество на движимое и недвижимое. Вторым пунктом 130 статьи ГК РФ к движимым имущественным комплексам отнесены абсолютно все вещи, в том числе денежные средства и ценные бумаги, не являющиеся недвижимостью. В соответствии с общим правилом права непосредственно на движимое имущество не регистрируются, если иной порядок не предусматривается законодательством.

Законом же возможно установление регистрации, подтверждающей право на . Как правило, данная практика соотносится со сделками по отношению к определенным видам движимых вещей в соответствии с пунктом вторым статьей 164 ГК РФ. Ярким примером тому могут служить несколько ограниченные в плане оборота вещи. Лишь тогда регистрационный акт играет правоустанавливающую роль, а также влияет на реальность производимых с данными объектами сделок. Подобную регистрацию не стоит путать с технической, в соответствии с которой, например, регистрируется автотранспорт или же оружие для стрельбы. Она оказывает влияние исключительно на осуществление определенных прав гражданского характера, но не на их формирование, дополнение или же прекращение вовсе.

Классификация в отношении недвижимости

В соответствии со статьей 130 ГК РФ выделяются некоторые недвижимого характера:

• Объекты недвижимого имущества, являющиеся недвижимыми в соответствии с собственной природой. Сюда необходимо отнести, к примеру, земельные участки или же водные объекты в отдельности.
• Объекты, движимые по своей природе физики, но законно отнесенные к недвижимости. В число таковых можно включить, например, имущество гражданина : суда, космические механизмы и так далее.
• Объекты, прочным образом связанные с землей, перемещение которых влечет несоизмеримый с их назначение ущерб.

В чем вопрос?

Как выяснилось, последней категории ненадлежащим образом может вызвать неблагоприятные последствия. Практика показывает, что отнесение имущественных комплексов в первой и второй группировке недвижимости, как правило, больших затруднений не вызывает. Аналогичные же операции в отношении третьей группы на сегодняшний день проходят достаточно проблематично и порождают немалое количество вопросов. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, качественным квалифицирующим признаком недвижимого имущества служит исключительно связь с землей, носящая прочный характер, а также невозможность изменения местоположения тех или иных объектов в связи с их назначением.

Почему же разграничиваются так сложно? Дело в том, что проблема прочности связи строения объекта с землей не решается принципиальным образом. Окончательное решение в первую очередь зависит от обстоятельств по отношению к каждому случаю в отдельности.

Признаки оценки имущества как недвижимого

В ФЗ о имуществе говорится, что для описания заключающей группировки в контексте прочной связи непосредственно с землей и перемещения объектов с наступлением несоизмеримости ущерба их прямому назначение следует выделить некоторые совокупности признаков оценки имущественных комплексов как недвижимых:

• Юридическая группа исходит из связи земли и объекта недвижимого имущества, а также из квалификации этого объекта в отношении нормативно-правовых документов.
• Оценочная группа заключается в оценке стоимости объекта на различных стадиях в плане времени.
• Техническая группа связывает непосредственно объект с землей и характеризует его в техническом аспекте.

Критерии отнесения имущества к недвижимому

На сегодняшний день в законодательных актах не существует классификации объекта как недвижимости. Так, необходимо выделить некоторые критерии по поводу отнесения имущественных комплексов к недвижимым, среди которых основным является « землей (неразрывная связь между ними).

Так, в литературе юридического характера принято выделять два основных положения по этому поводу. Одно из них говорит о том, что вопрос недвижимого имущества является понятием юридическим, а не фактическим. Противоположное мнение высказывает Витрянский В.В.: для того, чтобы признать вещь недвижимой, необходима лишь прочная ее связь с неким земельным участком и исключение перемещения без несоизмеримого ущерба ее непосредственному назначению. Необходимо заметить, что данные положения о связи прочного характера не могут обуславливаться лишь фактором времени. ГК РФ, который регламентирует институт недвижимости, не включает в себя указание на временность прочной связи. Именно поэтому в отношении правоприменительной практики в процессе решения соответствующей проблемы превалируют нормативы публичной отрасли права, которые однозначным образом не желают признавать временно установленные сооружения объектами недвижимости вне зависимости от прочности их связи непосредственно с землей.

Какие объекты необходимо относить к недвижимости?

Помимо неразрывной связи между землей и объектом недвижимости, сегодня известны следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:

• Возможность выполнения определенных функций данным объектом в прежнем порядке даже после изменения его положения в пространстве.
• Невозможность потребления вещи, индивидуальная определенность и абсолютная неделимость.
• Предназначение вещи в техническом плане.
• Отнесение объекта непосредственно к ряду капитальных строений (следует учесть: при возведении на определенный период времени объект не следует относить к недвижимому имуществу).
• Возможность подведения к объекту коммуникаций стационарной природы.
• Особенности материала изготовления объекта, в соответствии с чем сборно-разборное сооружение необходимо относить к недвижимости.

Примеры недвижимого имущества

Как выяснилось, недвижимое имущество занимает особую позицию в отношении гражданского оборота. В соответствии с нормами актуального законодательства Российской Федерации к недвижимости относятся следующие позиции:

• Участки земли.
• Недра.
• Водные объекты в обособленном аспекте.
• Лесные массивы.
• Насаждения многолетней природы.
• Различные здания и сооружения.
• Помещения нежилого типа.
• Дома, предназначенные для проживания.
• Некоторые части жилых помещений.
• Квартиры или же их части.
• Другие помещения жилого типа в определенных строениях, которые являются пригодными как для постоянного, так и для временного проживания.
• Гаражи и иные строения, носящие потребительский характер.
• Предприятия в роли имущественных комплексов и так далее.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.

Какие существуют виды и типы недвижимости

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Читайте также: Иск об уменьшении размера алиментов

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Классы бизнес-центров

И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.

1. Виды жилой и нежилой недвижимости.
2. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.
3. Общественная недвижимость. Виды, значение.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.

4. Виды жилой и нежилой недвижимости.
Жилая недвижимость - это совокупность жилых единиц (за­селенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) - это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназ­наченное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зда­ний. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одно­квартирные.

К жилой недвижимости относятся:

малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум . секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдель­ные помещения находятся в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности, а остальные части находят­ся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

• I тип - место постоянного проживания;
• II тип - загородное жилье, используемое в течение ограни­ченного периода времени;
• III тип - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

5. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Понятие коммерческая недвижимость включает в себя помещения, использующиеся для деловых нужд, такие как офисные и торговые площади, которые составляют­

большую часть портфеля инвестиций в недвижимость.
К коммерческой недвижимости можно отнести также рест­ораны, магазины, склады, здания и сооружения, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения, использование которых предполагает получе­ние дохода ;

Офисные помещения. Классифицируют по местоположению, качеству зда­ния (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, на­личие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы . Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатаци­онные расходы считаются достаточно рискованным вложением де­нег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных цен­тров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижи­мость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с норма­ми требуется около 150 парковых мест.

Магазины и торговые комплексы . Как показал опыт круп­ных городов Европы, хорошими условиями для месторасполо­жения многофункциональных торговых центров являют­ся: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непо­средственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная ох­рана и др.).
Промышленная (индустриальная) недвижимость .

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория С . Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.
В условиях постоянного развития бизнеса в России, постоянно требуются офисные помещения для вновь образующихся компаний. Стабильно работающие фирмы также периодически нуждаются в дополнительных площадях для размещения техники и растущего штата сотрудников.

6. Общественная недвижимость. Виды, значение.

К общественным зданиям и сооружениям относят:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комп­лексы и т. д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплек­сы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цир­ки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоев независимо от уровня доходов и социального положения.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов не­движимости, экономических субъектов, оперирующих на рын­ке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос
2. Предложение
3. Менеджмент
4. Маркетинг
5. Инфраструктура
6. Деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрес­ти по складывающимся ценам за определенный промежуток вре­мени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изме­няется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров - экономических, соци­альных, демографических, природно-климатических.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определен­ным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижи­мости в совершенных сделках. Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Менеджмент – регулирование воздействий на объекты недвижимости со стороны субъектов рынка (продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка).

Маркетинг – социальный процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей индивидов и групп посредством создания и предложения объектов недвижимости и обмена ими с другими людьми.

Информационная нфраструктура – важнейший элемент существования любого рынка, в том чис­ле и рынка недвижимого имущества. Она должна содержать достоверные сведения:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке;
• о структуре спроса и предложения по различным объектам;
• об уровне и динамике цен.

Деловые процедуры – совокупность действий субъектов рынка недвижимости по документационному обеспечению сделок (купля-продажа, оценка и т.п.).
17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.
Сочетание бесконечного многообразия физических характери­стик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества раз­личных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к воз­никновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необхо­димо учитывать при совершении операций:

• локализация рынка . поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш­ней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты, сравнительно крупные инвес­тиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки;
• спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, сколько их местона­хождением;
• низкая эластичность предложения . так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир;
• товары-объекты недвижимости могут быть определены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях;
• сравнительно высокая степень государственного регулирова­ния рынка законодательными нормами и зонироване терри­торий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• относительно небольшое число участников рынка;
• большая изменяемость спроса по регионам, районам и мик­рорайонам

Читайте также: Права и обязанности супругов - брачный договор

4. Виды жилой и нежилой недвижимости

40. Стоимость объектов недвижимости. Параметры и виды стоимости

Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости, то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе. 1)

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 2)

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. 3)

Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. 4)

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 5)

объекты капитального строительства

объекты незавершенного строительства;

подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

помещения;Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.Рассмотрим основные понятия. 6)

Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство (Рис. Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)). 7)

Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)

Согласно Земельному кодексу земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». 8)

Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

земля как природный объект и природный ресурс;

части земельных участков.

Теперь то, что касается зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. 9)

Различают жилые и нежилые здания (синонимы: строение, дом).

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях. 10) 11)

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. 12)

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан. 13)

Не завершенные строительством объекты – недвижимые объекты (имущество), которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. 14)

При рассмотрении земельных отношений также могут встречаться и другие понятия.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д. 16)

В законодательстве дано определение самовольной постройки.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 17)

Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Рассматривая недвижимое имущество, нужно упомянуть и о движимом . Это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. 18)

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. 19)

1) «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также » Федеральный закон 221-ФЗ от 2007-07-24 О государственном кадастре недвижимости

2) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

3) «Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. » Письмо Д23-349 от 2010-02-04 О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации

4) «Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. » Письмо Д23-1307 от 2010-04-10 О некоторых вопросах заполнения декларации об объекте недвижимого имущества

5) «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

6) «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; » Кодекс 190-ФЗ от 2004-12-29 Градостроительный кодекс Российской Федерации

7) «Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство » Книга от 0000-00-00 Учебное пособие к лекциям по курсу "Основы кадастра недвижимости" С. А. Григорьев

8) «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

9) «Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

11) «Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. » Инструкция 37 от 1998-08-04 О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации

12) «К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. » Положение ГГ-181 от 2002-12-02 Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики