Выгодно ли рефинансирование ипотеки. Выгода от процедуры. Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы, и кому доступна такая услуга банков? В чем заключается выгода рефинансирования по ипотеке

Фото: Евгения Яблонская для «БанкИнформСервис»

Снижение ипотечных ставок привело к тому, что россияне стали чаще подавать заявки на рефинансирование кредитов. Банки эти запросы не удовлетворяют. В июле 2017 года средняя ставка по кредиту составила 11%. Это новый рекорд в истории ЦБ. Еще два года назад ипотеки выдавались под 15%. Как граждане добиваются выгодных условий кредитования?

Сущность

Рефинансирование — это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового кредита. Услуга делится на два типа:

1. Внутреннее переоформление кредита на новых условиях путем составления допсоглашения.
2. Внешнее переоформление - это получение кредита в другом банке. При этом клиенту придется заново пройти процедуру оформления договора. Процесс предусматривает оформление нового ссудного счета и его обеспечения при наличии документов, подтверждающих право собственности.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

Проверить, выгодно ли оформлять в банке «ВТБ» рефинансирование ипотеки, можно следующим образом:

1. Необходимо взять текущий график погашения платежей и сложить все оставшиеся выплаты по договору.
2. Далее следует ввести в кредитный калькулятор на сайте банка исходные условия: срок, оставшийся по текущему договору, просчитанный остаток задолженности.
3. Калькулятор рассчитает размер ежемесячного платежа.
4. Эту сумму следует умножить на количество месяцев, соответствующих сроку действия нового кредита.
5. Нужно сравнить полученные результаты. Если разница существенная, значит, рефинансирование будет выгодным.

Преимущества

В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Выгодно ли делать Отзывы клиентов подтверждают, что заемщики со стабильным высоким доходом могут значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

В снижении ставок есть и положительные моменты. По данным Центробанка, на 01.08.2017 ипотечных кредитов было предоставлено на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем кредитования вырос на 4,7 трлн. рублей.

Подготовка

Чтобы ответить на вопрос «Выгодно ли рефинансирование ипотеки в Сбербанке?» в конкретном случае, следует провести подсчет расходов.

• первым делом нужно изучить договор, особое внимание уделите пункту, который касается беспроцентного досрочного погашения долга;
• далее нужно рассчитать размер комиссии и адекватно оценить свои возможности;
• если принято решение заниматься переоформление договора, то следует обратиться к кредитору;
• к ответственным клиентам банки идут на встречу и оформляют реструктуризацию задолженности, она не всегда предусматривает перекредитование;
• если не удалось добиться результата в одном банке, следует обратиться в другое кредитное учреждение.

Документы

Чтобы оформить в банке «Тинькофф» рефинансирование ипотеки, следует подготовить ряд документов:

• копию паспорта;
• заверенную копию трудовой книжки (договора, контракта);
• справку о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
• договор страхования жизни заемщика;
• первоначальное соглашение и выписки с банковского счета с графиком погашения задолженности.

После заполнения анкеты банк начинает оценку платежеспособности заемщика на основании его данных и кредитного договора. В случае одобрения заявки заемщику следует предоставить документы на объект недвижимости, справки с остатком задолженности и об отсутствии реструктуризации, письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение.

Составление заявки

Как только клиент получит согласие банка на переоформление договора, начинается сам процесс. Заемщик получит средства для погашения предыдущего кредита. Имущество будет передано в обеспечение новому банковскому учреждению.

Клиенту следует сразу подготовиться к дополнительным затратам. Если страховая компания не является аккредитованным партнёром банка, то ее придется заменить. Иначе увеличится ставка кредитования. В «Сбербанк» отказ от кредитования жизни будет компенсироваться повышением ставки на 1 п. п., в «Абсолют банке» и того больше - 4 п. п.

Если страховка была оформлена при заключении договора с первым банком, то в документе нужно будет просто поменять выгодоприобретателя. Также в период оформления нового договора (до погашения старого) начисляется завышенная ставка (1-2 п. п) по страхованию жизни. Длится это не больше месяца.

Что происходит на рынке?

Сбербанк ставку рефинансирования ипотеки снизил до исторического уровня в двухстах Приобрести жилье в новостройке можно под 7,4-10% годовых, на вторичном рынке — под 9-10%. Группа банков «ВТБ» оформляет ипотеки под 9,9-10%, а средства на покупку нового жилья выдает под 9,6-10%.

На таких же условиях, как и в «Сбербанк», можно оформить в банке «Открытие» рефинансирование ипотеки — под 10,2%. «Абсолют банк» и «Уралсиб» также снизили ставки до 6,5% на ограниченное количество новых квартир.

Ставки рефинансирования банков РФ представлены в таблице далее.

Одним из важных условий перекредитования является отсутствие просрочек, пеней и штрафов. Если таковые имеются, то предварительно нужно погасить задолженность, а затем уже подавать заявление.

Проблема

Выгодно ли рефинансирование ипотеки кредитным учреждениям? В большинстве случаев нет. На фоне снижения рыночных ставок банки стремятся сохранить процентный доход, который имеет большое значение в условиях нестабильной системы. Поэтому они отказывают в изменении условий кредитования. Клиентам даже не дают формальных причин отказа.

По закону заемщик имеет право рефинансировать кредит, если договор не содержит прямой запрет на совершение этой операции. Однако сегодня банки все чаще включают данный пункт в договор. Это уже привлекло внимание регулятора.

У клиентов остается единственный шанс изменить решение банка. Необходимо предоставить гарантийное письмо или предварительный договор из другого кредитного учреждения, по условиям которого банк обязуется досрочно закрыть кредит и выдать заемщику новую ипотеку на тех же условиях, но по сниженной процентной ставке. В таком случае кредитор пойдет навстречу клиенту, поскольку досрочное погашение договора сильно сократит его процентный доход. Сделка станет убыточной.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: минусы

Добиться пересмотра условий договора практически невозможно, если часть долга была оплачена средствами материнского капитала, недвижимость оформляется в долевую собственность родителей и несовершеннолетних. Реализовать такой объект очень тяжело.

Пересмотр условий договора может повлиять на требования Банка России. Согласно нормативам регулятора, под каждый выданный кредит финансовое учреждение должно сформировать резерв. Это влечет за собой замораживание средств и может повлиять на выполнение нормативов.

Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Не всегда, так как за процедуру переоформления документов придется заплатить деньги. Первые платежи по новому кредиту будут направлены на погашение сниженных процентов. И наконец, самый главный недостаток - заемщик лишится налоговых льгот. В случае рефинансирования оформляется уже не ипотечный, а кредитный договор под залог недвижимости. Поэтому заемщики лишаются налоговых вычетов.

Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки? Экономически оправдана такая операция только в одном случае: если у нового кредитора ставка будет минимум на 2 п. п. ниже, чем у предыдущего. Поэтому так много желающих получить рефинансирование.

Проводится для получения выгодных условий по кредиту в другом финансовом учреждении. Популярные программы перекредитования дают возможность сменить неподходящие условия кредитного договора. Обычно на рефинансирование идут с целью изменить срок, процент, размер регулярного взноса. Банки предлагают перекредитование как возможность сэкономить. Но так ли все просто? Рефинансирование ипотеки, кроме положительных для заемщика свойств, имеет еще и ряд минусов. Все плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита обязательно нужно учитывать перед тем, как на него решиться.

Какие минусы у перекредитования ипотеки

Рефинансирование выгодно при долгосрочном кредитовании больших сумм. Небольшие кредиты погашать за счет получения новой ссуды невыгодно. Ведь оформление нового договора, перерегистрация залога несет за собой дополнительные статьи расходов. Минусы рефинансирования ипотеки заключаются в том, что иногда затраты на ее проведение превышают предполагаемый выигрыш. Перед рефинансированием нужно учесть все дополнительные расходы – на оформление, страхование, оценку имущества, нотариальные услуги.

Если у заемщика больше пяти кредитов, то одним рефинансированием для объединения в один договор не обойтись. Расходы заемщик будет нести при каждом перекредитовании. Иногда банк, который рефинансирует ипотеку, просит у клиента разрешения на ее проведение у банка, выдавшего кредит. Такое разрешение банки не готовы дать без оплаты комиссии. В договоре ипотеки бывает прописан мораторий на досрочное погашение. Это также станет препятствием для оформления рефинансирования. Оплата кредита раньше срока будет сопряжена с выплатой пени, неустойки.

Для рефинансирования потребуется собрать пакет документов даже больший, чем для оформления ипотеки. Кроме стандартного списка для получения кредита, нужно получить выписки по ссудным счетам от первоначального кредитора. Новый кредитор выдвигает жесткие требования к кредитной истории потенциального заемщика. Если при оплате ипотеки или других ссуд допускались просрочки платежей, такому заемщику будет отказано. Также отказ ждет и при ухудшении материального положения.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Если кредит на жилье оформлен несколько месяцев назад по средним рыночным условиям, начинать рефинансирование не стоит. Процентные ставки не изменились за столь короткое время. Разница в один-два процентных пункта не будет экономией, если учесть расходы на оценку жилья, страховку и другие оплаты. При аннуитетном способе оплаты задолженности перекредитовывать ипотеку во второй половине срока невыгодно, ведь уже оплачена большая часть процентов. Оплата равными суммами каждый месяц скрывает в себе такие минусы – клиент вначале оплачивает больше процентов, а тело начинает уменьшаться примерно с середины срока.

Невыгодно начинать перекредитование, когда сумма дополнительных расходов съедает значительную часть экономии. При подсчете не нужно забывать о возможном штрафе кредитора за досрочное погашение.

Дополнительные расходы при перекредитовании ипотеки

Среди минусов рефинансирования немалую роль играют дополнительные расходы при оформлении. Эти затраты естественно оплачиваются клиентом. Некоторые финансовые учреждения отказались от взимания комиссий с клиента за рассмотрение заявки, выдачу ссудных средств. Дополнительные затраты вызовет переоформление залогового имущества. При сборе документов, некоторые справки также не бесплатны. Часто при подсчете выгоды перекредитования заемщики учитывают только разницу начисляемых процентов на остаточную задолженность. Целесообразно считать общую сумму издержек при оформлении договора на рефинансирование ипотеки.

При перекредитовании заемщик оплачивает:

• стоимость услуг оценочной компании за оценку объекта залога;
• госпошлину за регистрацию договора в Госреестре;
• нотариальные заверения документов;
• оформление доверенности финансовому учреждению на регистрацию нового договора в реестре;
• расходы на страхование;
• услуги ипотечного брокера, при обращении к нему в поиске выгодных условий;
• регистрацию договора, закладной через МФЦ.

Какие ипотечные кредиты подлежат рефинансированию

К ипотечным кредитам, которые банки берутся рефинансировать, предъявляются определенные требования. Обычно выдвигаются такие условия:

• погашение обязательств без опозданий в течение последнего года (хотя по факту учитывается вся кредитная история, даже небольшая просрочка снижает возможность положительного решения);
• отсутствие текущей задолженности по оплате кредита и страховки;
• оплата не менее шести регулярных платежей, то есть договор оформлен не ранее полугода до подачи заявки на перекредитование;
• некоторые банки устанавливают ограничения по выплате от первоначальной стоимости кредита от 20 до 50%;
• до окончания срока договора осталось не менее 3-х месяцев;
• кредит ранее не рефинансирован.

Условия касаются и объекта залога:

• квартира не является единственной жилой собственностью у семьи, иначе ее нельзя будет забрать за долги;
• в закладываемой квартире не прописаны несовершеннолетние дети;
• недвижимость в залоге является ликвидной, то есть при взыскании ее можно продать за большую стоимость за меньшее время;
• здание не аварийное;
• на недвижимость оформлено свидетельство на право собственности или договор долевого участия;
• дом, в котором расположена закладываемая квартира, построен не ранее 1975 г.

Какие категории заемщиков могут делать рефинансирование

Перекредитование ипотеки имеет смысл и экономическую выгоду, если:

• разница процентных ставок старого и нового кредита составляет не менее 1 %;
• выплачено не больше половины кредита при ;
• ухудшилось финансовое положение;
• меняется валюта кредита на рубль;
• заемщику неудобно вносить платежи в связи с плохо развитой сетью отделений.

Выгодно делать рефинансирование, если действующий кредит по сравнению с предлагаемыми на рынке ставками имеет длительный срок кредитования и большой процент. Если заемщик пользуется или планирует воспользоваться налоговым вычетом на купленную в кредит квартиру, то рефинансированием заниматься не стоит. При перекредитовании теряется право на возмещение государством 13% оплаченного тела и процентов (если сумма ссуды составляет не более 2 млн рублей). Правом на получение налогового вычета можно воспользоваться только один раз.

Выгоды рефинансирования для заемщика

Плюсы и минусы рефинансирования определяются тем, с какой целью оно осуществляется. Перекредитование дает возможность сменить ставку на новую, увеличить или уменьшить срок кредитования, изменить валюту, объединить несколько кредитов в один.

Выгода 1: Уменьшение ежемесячного платежа

Снизить сумму ежемесячных взносов можно благодаря увеличению суммы кредита или уменьшению процентной ставки. Минус в том, что если разница в процентных ставках небольшая, а срок увеличивается, то вырастет и общая переплата. Удобно такое рефинансирование при снижении доходов или увеличении текущих расходов, помимо ипотеки.

Выгода 2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если сократить срок кредита, при этом оставив ежемесячный платеж на прежнем уровне, можно получить общую экономию на оплате кредита.

Выгода 3: возможность снять обременение с объекта недвижимости

Вывести квартиру из залога можно при замене ипотеки потребительским необеспеченным кредитом. Смысл рефинансирования заключается в переходе квартиры в собственность заемщика с полным правом продать, обменять без согласования кредитора. Минус рефинансирования с выведением из залога недвижимости состоит в более высоких ставках по беззалоговым ссудам.

Выгода 4: Изменение валюты кредита

Особенно интересна смена валюты платежей по ипотеке тем заемщикам, которые оформляли кредит до 2014 г. Если доходы заемщика в рублях, после скачка курса иностранной валюты оплачивать ссуду стало тяжелее для семейного бюджета.

Выгода 5: Удобное обслуживание кредита

Малоразвитая сеть отделений банка – кредитора влечет за собой дополнительные комиссии за перевод средств погашения через другие финансовые организации, проезд к единственному отделению, банкомату. Удобнее всего переводить платежи по ипотеке в тот банк, где оформлено получение заработной платы.

Перед решением рефинансировать ипотеку следует тщательно оценить преимущества и минусы процедуры, дополнительные издержки, наличие времени для сбора документов. Перекредитовывать ипотеку следует в том случае, если в результате снижается кредитная нагрузка по оплате.

Рассказываем, как правильно рефинансировать ипотечный кредит, чтобы уменьшить переплату и ежемесячный платеж банку, а также сократить срок ипотеки.

Мы с мужем взяли ипотеку в 2016 году в банке ВТБ. Был кризис, кредиты подорожали, банки ужесточили требования к заемщикам. Сейчас ипотеку можно взять под 8-10% годовых.

Мы решили рефинансировать ипотеку. Обратились в «Райффайзенбанк» и заключили с ним договор. Банк закрыл наш долг по первой ипотеке. Раньше отдавали 14% годовых, а теперь только 9,5%.

Рефинансировать кредит в другом банке не обязательно. Вы можете подать заявку туда же, где брали ипотеку. Это сократит возню с бумажками и расходы на оформление сделки. Но обычно в таком случае предлагают менее выгодные условия. Нам, например, обещали скинуть только 1,5% от старой ставки. А после рефинансирования мы выиграли 4,5%.

Чем раньше вы рефинансируете ипотеку, тем это выгоднее. Особенно, если кредит оформлен на длительный срок.

В первый годы выплаты процентов банку составляют большую долю в структуре ежемесячного платежа. Даже небольшое снижение ставки поможет сэкономить.

Наши расходы на сделку окупились за три месяца. Снизился ежемесячный платеж и срок кредитования.

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом. Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке. Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Вернут ли налоговый вычет, если я оформлю рефинансирование?

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках - рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры. Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования. © Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

А если у меня еще не истек первый договор страхования?

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг - это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Сколько мы выиграли от рефинансирования ипотеки

Прямые расходы на рефинансирование ипотеки составили 5 999 ₽. В эту сумму входит платеж за переоценку квартиры (5 000 ₽) и госпошлина за оформление сделки (999 ₽).

Теперь сравним условия ипотеки до и после рефинансирования:

Главное

1. Просчитайте, выгодно ли вам рефинансирование с учетом расходов на сделку. Чем меньше времени вы платите по кредиту, тем больше выигрыш. Даже небольшое снижение ставки может сэкономить деньги.
2. Заранее узнайте все условия ипотеки в новом банке. Правила, которые кажутся очевидными в банке, где бралась первая ипотека, могут действовать не везде.
3. При рефинансировании вы не теряете право на налоговые вычеты, если оформляете сделку в банке и в договоре есть ссылка на изначальный кредит.
4. Перед тем, как заказывать отчет об оценке квартиры, уточните, подходит ли в целом недвижимость под требования банка.

Стоит только измениться финансовым условиям, в которых живет заемщик, как ипотечный займ из тяжелой ноши превратится в непосильную. Выходов в таком случае будет всего несколько:

Сделать рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке.

Провести реструктуризацию займа.

Объявить себя банкротом и провести все необходимые процедуры.

Продать не находящуюся в залоге у банка недвижимость (или другое имущество) и погасить ипотеку досрочно.

Рассмотрим в нашей статье, что такое рефинансирование - или перекредитование простыми словами.

Что такое рефинансирование ипотеки

Что это такое - рефинансирование? Если сказать простым языком, то рефинансирование ипотечного кредита - это процедура, заключающаяся в оформлении нового кредита на погашение уже имеющегося.

Выгода для заемщика состоит в том, что в отличие от старого кредита, условия которого зафиксированы в договоре и изменению не подлежат (или подлежат, нот только в определенных случаях), новый договор заемщик может заключить на тех условиях, которые устраивают его конкретно сейчас - он может изменить сумму ежемесячных платежей, сократить или увеличить сроки пользования ипотечным займом.

Чтобы сделать данную процедуру еще более привлекательной для потенциальных клиентов, банки сокращают процентные ставки. Скажем, вы оформляли ипотечный займ 5 лет назад под 14 % годовых. Сегодня же сумму, которую осталось выплатить банку, можно получить в другом банке всего под 9-10 %, погасить ею имеющуюся ипотеку и выплачивать новую на более выгодных условиях. Вот как это работает.

По сути, вы берете еще один ипотечный кредит - это значит, что обременение на недвижимость, купленную на деньги банка, сохранится. Вот только теперь она будет находиться в залоге у другого банка.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Данная программа имеет как свою сильные стороны, так и недостатки. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит взвесить реальную выгоду, которую вы от этого получите.

Плюсы рефинансирования ипотеки:

Возможность снизить проценты по кредиту.

Если вас привлекает в программе только это, то стоит рефинансировать ипотечный кредит в том случае, если разница в ставке начинается от 2 % и если платить вам осталось еще не менее года. В противном случае вы рискуете получить не реальную выгоду, а сплошную головную боль без реальной отдачи.

Снижение размера ежемесячных выплат.

Для этого договор заключается на более длительный срок. К примеру, вместо 5 лет, в течение которых вы собирались платить ипотеку, вы заключаете новый договор на 10 лет. Добавив сюда выгоду за счет снижения процентной ставки, можно получить экономию в месяц примерно в два раза (или даже больше) по сравнению с текущими суммами выплат.

Сокращение периода пользования ипотечным кредитом.

Если вы чувствуете, что готовы платить больше, лишь бы избавиться от ипотечного бремени как можно раньше, то заключите новый договор на меньший срок. Скажем, вместо пяти лет, в течение которых вам осталось выплачивать займ, оформите рефинансирование на 2-3 года. Хотя размеры ежемесячных выплат вырастут, выгода будет в конечной сумме переплаты, которая значительно уменьшится.

Возможность объединить в одном кредите несколько.

По данным статистики, сегодня у большинства россиян оформлено минимум по два кредита. Рефинансирование дает возможность взять один кредит, который покроет до 5-6 уже имеющихся (в том числе автокредит, ипотеку, долг по кредитной карте, потребительский кредит). Если перекредитование происходит на основе ипотеки (то есть в залог банк берет недвижимость), то условия будут очень выгодными - около 10 % годовых, что намного ниже, чем многие потребительские или карточные кредиты.

Можно изменить валюту кредита.

Вообще, для этого необязательно обращаться за рефинансированием - можно сделать реструктуризацию кредита. Но законодательство в данной области до сих пор несовершенно. Можно ждать, пока Дума наконец приме закон, который обязал бы банки проводить реструктуризацию валютных кредитов на выгодных для заемщиков условиях, а можно пойти и оформить рефинансирование в рублях, раз и на всегда погасив валютную ипотеку и перестав бояться очередных скачков курса валют.

Увеличение суммы кредита за счет дополнительных средств.

Если у вас на руках уже есть оформленная ипотека и несколько других кредитов в придачу, то новый займ можно просто не потянуть. Банки предлагают рефинансирование с оформлением дополнительной кредитной суммы на любые нужды. То есть, вы получаете сумму, необходимую, чтобы покрыть все рефинансируемые кредиты, и еще немного сверху - впрочем, «немного» может у разных достигать 1-1,5 миллионов рублей.

Возможность снять обременение с ипотечной недвижимости.

Банк, в котором вы оформляете рефинансирование, может рассмотреть и одобрить в качестве залога другую недвижимость, не обязательно ту, под которую вы брали ипотеку.

Минусы рефинансирования ипотеки:

Необходимость собирать все документы заново.

Долга бумажная волокита - пожалуй, главный минус. Вам придется собрать весь пакет документов (и даже немного больше), как если бы вы оформляли ипотеку впервые. Кроме того, нужно будет ходить в свой старый банк и брать там выписки о состоянии ипотечного долга, справки об отсутствии задолженности и своевременном погашении кредита. После того, как кредит будет погашен за счет вновь полученных средств, придется опять идти в банк и заниматься процедурой снятия обременения с недвижимости. А затем опять возвращаться в свой старый банк и оформлять недвижимость в залог уже ему. Словом, беготни будет примерно в два раза больше, чем при обычном ипотечном кредитовании.

Траты на оценку недвижимости.

В банке, где вы хотите провести рефинансирование, непременно попросят документ о текущей стоимости залоговой недвижимости на рынке. Оценкой занимаются специальные компании, и их услуги оплачиваются из кармана заемщика.

Необходимость оформления страховки.

Банки не любят рисковать. Даже если у вас уже была оформлена страховка (личная и недвижимости), еще не значит, что банк ее одобрит. А если страховки не было - вас, скорее всего, попросят ее заключить. А это «съест» немалые средства.

Большие временные затраты.

Сбор документов и хождение из одного банка в другой займет немало времени. Учитывая, что делать все это нужно в рабочее время, придется позаботиться либо об отпуске, либо о достаточном количестве отгулов.

Главный минус заключается в том, что заявка может быть отклонена в последний момент - когда вы уже проделали львиную часть работы по сбору и оформлению всех документов. Поэтому стоить иметь на примете несколько банков, чьи условия рефинансирования вас устроят.

Итак, при рассмотрении такого вопроса, как рефинансирование ипотеки, плюсы и минусы должны быть тщательно взвешены и просчитаны. Иначе можно остаться в большом проигрыше.

Этапы рефинансирования

Хотя в разных банках этапы рефинансирования ипотеки могут незначительно отличаться, процедура рефинансирования будет везде включать ряд обязательных шагов:

Сбор документов, получение справки о рефинансируемом кредите в другом банке (там должна содержаться информация об остатке задолженности и процентах).

Подача и одобрений заявки на сайте банка и при визите в офис.

Сбор документов о недвижимости, которая выступает в качестве залоговой.

Прием документов по недвижимости банком, рассмотрение и одобрение объекта в качестве залогового. Обычно на сбор и подачу документов о недвижимости банк дает 1-2 месяца с момента одобрения заявки на кредит.

Заключение новой ипотечной сделки (договора об ипотеке), регистрация.

Перечисление денег банком. Погашение ипотеки в старом банке.

Предоставление в новый банк информации о погашении ипотеки, снижение процентов по кредиту (происходит после получения подтверждения того, что деньги были потрачены именно на погашение старого займа).

Последовательность действий может немного отличаться. Но в целом порядок рефинансирования ипотечного кредита выглядит именно таким образом.

Нюансы при рефинансировании ипотеки

В первый раз узнав о том, что банк предлагает что-то на выгодных условиях, мы ищем подвох. Действительно, банки ничего не делают себе в убыток. Но в данном случае нюансы касаются взаимоотношений между банками. Ведь рефинансировать ипотеку другого банка - значит, отобрать у него клиента. И не просто клиента - а такого, который исправно платит по счетам (ведь тех, кто допускал просрочки и имеет плохую кредитную историю, к рефинансированию не допускают).

Рефинансирование ипотеки - это как подножка другому банку, который уже проделал массу работы по первичной обработке информации о клиенте, его объекте недвижимости и приготовился почивать на лаврах - долгие годы из месяца в месяц получать с него неплохие проценты.

Перекредитование сторонней организацией лишает банк всех радостей - он получает только тело займа, без тех процентов, которые еще мог бы получать и получать. Но в условиях рыночной конкуренции это вполне справедливо. Кстати, никто не мешает банку произвести рефинансирование своего же кредита на более выгодных условиях - однако, большинство из них на это не идут, надеясь, что другим банкам все же не удастся переманить их клиентов более выгодными условиями.

Но есть ли в это для заемщика хоть один подводный камень? Подводные камни есть, их даже несколько:

Дополнительные траты - на оценку недвижимости, нотариуса, страхование (к примеру, страхование залоговой недвижимости обойдется в сумму до 1 % от стоимости всего кредита).

До самого последнего момента будет неизвестно, одобрит ли вам банк рефинансирование - к примеру, на последнем этапе может не подойти объект недвижимости.

Вы испортите свою репутацию перед тем банком, где брали ипотеку изначально.

Рефинансирование с плохой кредитной историей

Плательщикам с плохой кредитной историей найти банк, который захотел бы их перекредитовать, будет непросто. Мало кто готов идти навстречу проблемным клиентам - банкам хватает таковых среди собственных заемщиков, зачем им переманивать таких у других банков?

Вот почему, если у вас ипотечный кредит с задолженностью, просроченный, с просрочкой - вряд ли вы найдете хороший вариант для его перекредитования.

И не стоит думать, что в новом банке о ваших проблемах не узнают - во-первых, там попросят справку из вашего банка, во-вторых у знают в БКИ отзывы о вас как о клиенте. Бюро кредитных историй хранит данные в плательщиках десятки лет.

Земельного участка

Выдавать или нет ипотеку на покупку участка земли - решает каждый конкретный банк. Мы может только отметить, что обычно это редкость. Исключение могут составлять участки под ИЖС и только в ряде случаев. Что касается рефинансирования, то под залог земельной собственности оно оформляется очень редко. Узнать требования к недвижимости, которая может выступать в качестве обеспечения по кредиту, можно на сайте конкретного банка.

Если дом не сдан

До тех пор, пока дом строится, у строящегося жилья совсем другой статус, нежели у сданного в эксплуатацию. Если дом еще не сдан, ни у кого из его потенциальных жильцов на руках не права собственности, независимо от того, что именно принадлежит им по документам в этом доме - квартира, комната или комнаты. А ведь именно свидетельство о собственности - основной документ, который позволяет оформить недвижимость в залог банку и получить под него кредит.

Рефинансируя кредит на жилье в строящемся доме, банк принимает на себя дополнительные риски. Если клиент перестанет платить или компания-застройщик обанкротится, кредитор может остаться ни с чем.

И все же некоторые крупные банки берутся перекредитовать ипотеку под квартиру в строящемся доме. Но при соблюдении ряда условий:

Участие клиента в долевом строительстве, что оформлено документально.

Стадия строительства - одна из завершающих.

У компании-застройщика многолетний опыт и отличная репутация, есть сданные в эксплуатацию новостройки.

Ипотека была оформлена более полугода назад, по ней не допускалось просрочек.

Кредит не подвергался реструктуризации.

В качестве залога в таком случае оформляется право долевого участника. Если в процессе выплаты кредита дом будет достроен и сдан, то залог нужно будет переоформлять на квартиру.

Смена заемщика

Залогом при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Она должна быть оформлена на заемщика. Запрашивая реструктуризацию, он должен быть готов передать эту же или другую, ему же принадлежащую недвижимость, в залог новому банку.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что смена замена заемщиков в процессе невозможна. Невозможно ипотеку перевести на другого человека - согласия банка на это получить мало кому удавалось. Банк может согласиться с оплатой долга созаемщиком, замены заемщика это не требует.

Залог при ипотеке

В качестве залога при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Подтверждает это закладная - документ, подтверждающий права залогодержателя на объект недвижимости. Продать закладную в данном случае может только банк - передать ее в другой банк без согласия заемщика на условиях продолжения им выплат уже в новое кредитно-финансовое учреждение.

Чтобы рефинансировать ипотечный кредит, необходимо погасить кредит в одном банке и перезаключить его в новом, который и выдал средства для погашения первого займа. Как снять обременение по ипотеке после выплаты? Обратитесь за этим в свой банк. получив средства по ипотечному займу в полном объеме, он снимет обременение с вашего объекта недвижимости, и вы сможете оформить его в залог банку, с которым заключаете договор рефинансирования.

Существуют ли требования к объекту залога? Да, и то, что подошло одному банку, может не подойти другому. Стоит заранее уточнить, что понимает банк под залоговым имуществом - под недвижимостью, которую вы можете оформить в залог для получения займа. К примеру, Сбербанк перечисляет основные критерии на странице своего сайта, посвященного рефинансированию ипотеки.

Частного дома

Не только квартира, но и частный дом может быть объектом залога при ипотечном кредитовании или его рефинансировании.

При этом дом должен отвечать ряду критериев. К примеру, почти все банки требуют, чтобы это был дом с отдельным входом, кухней, удобствами в доме, отсутствием деревянных перекрытий и т.п. Загородная недвижимость может быть одобрена в качестве залога, если она построена на участке под ИЖС, оформлена и отвечает вышеобозначенным критериям.

Если вы только затеваете строительство дома, то единственным вариантом будет взять потребительский кредит. Ипотеку под проект дома никто не даст.

Если в декрете

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо предоставить справки с места работы, в том числе и о размере доходов. Можно ли рассчитывать на такую услугу, находясь в декрете? И дают ли ипотеку в декретном отпуске? Ответ на эти вопросы будет индивидуальным для каждого конкретного случая. Плюсом станет, если женщина может прибавить к кредиту маткапитал, если она работает на предприятии, аккредитованном в данном банке, может предоставить в качестве созаемщика человека с хорошей зарплатой и т.п.

Если вы - индивидуальный предприниматель

Сегодня мало какие банки не сотрудничают с ИП. Если человек зарегистрирован в данном статусе более года, имеет хорошую кредитную историю, может подтвердить свой доход и его достаточный для выплаты кредита размер, готов заключить страховку, то для него как для ИП будут оглашены такие же условия для рефинансирования ипотеки, как для любого другого заемщика.

Так же мы для вас подготовили статью где вы узнайте все нюансы

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки

Главные причины будут связаны с несоответствием заемщика или залоговой недвижимости критериям, которые выдвигает банк. Стоит пройтись по ним подробно, если вы хотите заранее оценить, может ли банк отказать в рефинансировании конкретно в вашем случае.

Коротко обозначим основные причины, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки:

Плохая кредитная история, несвоевременные платежи, задолженность по ипотечному займу.

Небольшой официальный доход, маленький стаж работы.

Неподходящий объект для залога.

Большое количество оформленных на заемщика кредитов.

Введение банка в заблуждение путем предоставления ложных сведений.

Если вы оформляли ипотеку без права собственности на квартиру (скажем, в строящемся доме по договору долевого строительства), то банку такой вариант тоже может не подойти.

Может ли быть такое, что банк рефинансирование сперва одобрит, потом отказали? Такое возможно, если выяснятся новые сведения о вас как о заемщике или об объекте недвижимости. Предварительное одобрение заявки - это еще не 100% гарантия того, что вы все же заключите договор с банком.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Есть ли смысл идти на такой шаг, зависит от конкретных условий вашего кредита и того, чего вы хотите добиться рефинансированием. Так, выгода будет, если:

Вы хотите объединить в одном кредите несколько.

Снижение ставки произойдет более, чем на 2 пункта.

Вам нужно сократить размеры ежемесячных платежей.

Вы хотите сократить итоговые переплаты.

Стоит ли рефинансироваться в своем банке? Однозначно да, если он готов предложить более выгодные условия, чем у вас есть сейчас.

Риски при рефинансировании ипотеки тоже есть, но они минимальны. А если вы собираетесь обратиться в крупный банк, то ничем, кроме того, что ничего не выиграете (например, если условия ненамного выгоднее, чем сейчас), не рискуете. Как говорится, была не была.

Сколько стоит и какие расходы

Приготовьтесь к тому, что вас ждут определенные затраты расходы, связанные с рефинансированием. Сколько и на что придется потратить:

на услуги компании-оценщика, которая предоставит отчет о текущей рыночной стоимости вашего объекта недвижимости (этого требует банк) - около 3-5 тыс. рублей,

на услуги нотариуса (на заверение ипотечного договора с залоговым имуществом) - 1-2 тыс.,

на страхование объекта недвижимости - до 1 % от стоимости кредита.

Убедитесь, что понижения процентной ставки по ипотеке будет достаточно, чтобы окупить ваши затраты и сделать перекредитование выгодным.

Как рассчитать свою выгоду

На сайте практически каждого банка, который предлагает услугу рефинансирования, есть возможность будущую выгоду рассчитать на калькуляторе (расчет носит приблизительный характер, однако, позволяет составить представление о том, стоит ли вообще связываться с перекредитованием).

Обратите внимание на нюансы. К примеру, то, какие платежи банк предлагает. Дифференцированные платежи имеют свои преимущества для тех, кто хочет с каждым месяцем платить все меньше.

Но в целом ответ на вопрос, имеет ли смысл затевать рефинансирование, зависит от процентной ставки - если она существенно ниже, чем ваша нынешняя, то выгода будет налицо.

Документы перекредитования ипотеки

Перечень документов, которые нужны для рефинансирования ипотеки, примерно одинаковый для всех банков. Это:

• копия трудовой,

• справка о доходах,

  свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость,

  сведения о рефинансируемом кредите.

Возможно ли рефинансирование по двум документам? Да, при условии, что сумма невелика, и вы не планируете просить у банка дополнительные средства.

Многие потенциальные заемщики задаются вопросом, как правильно рефинансировать, чтобы не остаться внакладе. Ответ прост - сравните условия, по которым вы платите сейчас, с условиями, которые предлагает банк. Более подробный вы можете узнать у нас в другой статьи.

ТОП 5 банков

Перекредитование ипотеки под меньший процент - это выгодно, и потому данную услугу предлагают многие банки. Среди ведущих можно выделить:

Сбербанк

Газпромбанк

Альфа-Банк

Россельхозбанк

Процентные ставки у них примерно одинаковые - от 9 до 11 процентов. Прогнозы на будущие годы относительно рынка ипотеки и ее рефинансирования делать никто не берется - многое зависит от курса валют и ключевой ставки ЦБ.

Рефинансирование ипотеки в любом из вышеперечисленных банков будет выгодно, если ваш нынешний ипотечный кредит вы брали под 13 и более процентов в год.

Как можно подать на рефинансирование? Либо онлайн (не все банки поддерживают данную услугу), либо при личном визите в офис.

Согласие банка на выдачу кредита зависит от многих факторов, о которых мы уже писали выше.

Вы также можете попробовать запросить рефинансирование в этом же банке - в том, где у вас оформлена ипотека. К примеру, Сбербанк поддерживает такую услугу.

Личный опыт рефинансирования ипотеки

Не менее важно, чем прочесть про условия рефинансирования ипотеки на сайте конкретного банка, также узнать личный опыт тех, кто прошел через данную процедуру. они расскажут вам все, что необходимо - что нужно знать, но чего не расскажут вам ни в одном банке.

Если у вас есть вопросы типа «Кто-нибудь рефинансируется? Рефинансировал ипотеку там-то? Почему отказали? Стоит ли обратиться в такой-то банк?» - лучшим ответом будут отзывы.

Приведем несколько из них:

Римма Н., Омск. «Обратилась в Сбербанк по месту работы, одобрили заявку на рефинансирование быстро, но вся процедура заняла очень много времени. Я все время куда-то ходила, брала какие-то справки… Одна только оценка квартиры чего стоит, а без нее никак. Хотя в итоге получила, что хотела, еще раз через эту процедуру пройти не согласилась бы ни за что. Знаю людей, которые сдались на полпути. Мой совет - все тщательно посчитайте заранее, а потом еще подумайте, есть ли у вас столько свободного времени».

Роман Р., Екатеринбург. «В ВТБ 24 получаю зарплату на карту, сюда же пошел за перекредитованием. Очень понравился подход работников - такое впечатление, что им за каждого клиента хорошо так доплачивают, поэтому они из кожи лезут, чтобы вы с ними остались. Многие документы они запросили сами, с работы я даже ничего не приносил. Только информацию о кредите представил. В итоге на все ушло всего 2-3 недели. Теперь мне еще выгоднее - плачу с зарплатной карты, без процентов».

Максим С., Владимир. «Перекредитовался в Газпромбанке, условия выгодные, сюда же перевел еще два кредита. Посчитал - переплату сокращу почти на 300 000 на 5 лет. неплохо, учитывая, что и недвижимость у меня не самая дорогая. Пока доволен, плачу в ГПБ уже пятый месяц».

Так же можете в комментарии или задать вопрос