Судья Бухтоярова *.*., рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“, Вологодская область, г. Великий Устюг, к открытому акционерному обществу “Муромтепловоз“, г. Муром, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, при участии: от истца - Лаптева *.*., заместителя генерального директора, по доверенности от 04.10.2004 N 8/2004, срок действия - до 31.12.2004; Нутрихиной *.*., юрисконсульта, по доверенности от 22.09.2004 N 7/2004, срок действия - до 31.12.2004; от ответчика - Зерновой *.*., юрисконсульта, по доверенности от 02.04.2004, срок действия - 3 года,

установил:

Истец, открытое акционерное общество “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“, Вологодская область, г. Великий Устюг, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу “Муромтепловоз“, г. Муром, о признании недействительным договора купли-продажи ценных бумаг от 24.07.2003 б/н и применении последствий недействительности сделки путем возврата перечисленных по вышеуказанному договору 100000 руб.

Ответчик, открытое акционерное общество “Муромтепловоз“, в отзыве от 05.10.2004 N 61/32, в дополнении к отзыву от 04.11.2004 N 61/31-д, от 08.12.2004 иск не признал. По мнению ответчика, целью рассматриваемого договора является перенесение права собственности на акции с продавца на покупателя (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная сделка впоследствии была одобрена истцом (согласование спорного договора тремя членами совета директоров, частичная оплата задатка, предложение откорректировать график платежей). Кроме того, ответчик сослался на отсутствие нарушения прав и законных интересов истца.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд

установил:

Между открытым акционерным обществом “Муромтепловоз“ (продавец) и открытым акционерным обществом “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“ (покупатель) 24.07.2003 подписан договор купли-продажи ценных бумаг, в соответствии с которым продавец взял на себя обязательство приобрести у третьих лиц для покупателя и передать в его собственность, а покупатель - принять и оплатить обыкновенные именные бездокументарные акции открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“ в количестве 3189 штук, номер государственной регистрации 30-1-П-1092. Сторонами определена цена продажи пакета акций в размере 3000000 руб. (пункт 2.1 протокола разногласий к договору купли-продажи ценных бумаг от 24.06.2003). Оплата по договору произведена истцом частично, в размере 100000 руб., по платежным поручениям от 02.09.2003 N 738, 08.10.2003 N 068, от 23.12.2003 N 859, что ответчиком подтверждается.

Полагая, что упомянутый договор заключен с нарушениями требований действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности материалы дела, доводы представителей сторон, суд признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Порядок приобретения обществом акций установлен ст. 72, 73 Федерального закона “Об акционерных обществах“. Согласно ст. 72 Закона общество вправе приобретать размещенные им акции по решению совета директоров, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом и Уставом общества.

Статья 14 Устава открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“ корреспондируется с упомянутой нормой.

Из п. 13.1, 14.1.1 усматривается, что общество вправе приобретать размещенные им акции по решению совета директоров общества. В соответствии с п. 14.1.4 Устава цена приобретения акций определяется в соответствии со статьей 77 Федерального закона “Об акционерных обществах“.

В материалах дела отсутствуют доказательства принятия подобного решения по приобретению акций указанным органом, а также доказательства последующего одобрения сделки советом директоров общества.

Согласно Положению о совете директоров открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“, утвержденному общим собранием акционеров 13.06.1996, совет директоров - коллегиальный орган управления, количественный состав которого определяется Уставом общества. Совет директоров действует на основании законодательства Российской Федерации, Устава общества, решений общих собраний акционеров, настоящего Положения.

На момент заключения договора в состав совета директоров избрано семь человек (протокол общего собрания акционеров открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“ от 20.06.2003).

Согласно п. 13.5.4 Устава общества решения на заседании совета директоров общества принимаются большинством голосов присутствующих. На заседании совета директоров ведется протокол, в котором указываются, в том числе, принятые решения. Протокол подписывается председательствующим на заседании (п. 13.5.5 Устава).

Иных документов, подтверждающих принятие советом директоров тех или иных решений, Уставом общества не предусмотрено.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

При таких обстоятельствах сделка по приобретению 3189 штук акций открытого акционерного общества “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“ ничтожна в связи с несоответствием закону.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В связи с этим требование истца о возврате уплаченных в счет исполнения ничтожной сделки 100000 руб. признается судом подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Согласно ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу возвращается из дохода федерального бюджета госпошлина в сумме 5000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению N 437 от 03.08.2004.

Руководствуясь ст. 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Излишне уплаченную госпошлину в размере 5000 руб. (по платежному поручению от 03.08.2004 N 437) возвратить открытому акционерному обществу “Лесопромышленная холдинговая компания “Устюглес“, Вологодская область, из дохода федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Владимирской области в месячный срок со дня его принятия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При определенных условиях недействительная сделка порождает различные нежелательные последствия:

Двустороннюю реституцию;

Одностороннюю реституцию;

Конфискационные последствия.

Гражданское право различает понятия "ответственность" и "последствия совершения недействительной сделки".

Это различные институты гражданского права, и к ним применяются разные нормы не только гражданского, но и валютного, налогового и иного законодательства. Например, ст. 14 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" в п. 1 предусматривает применение последствий недействительной сделки, а положения п. 4, в соответствии с которым взыскание сумм штрафов и иных санкций производится органами валютного контроля с юридических лиц в бесспорном порядке, распространяет только на штрафы и санкции. Гражданско-правовые последствия недействительной сделки не могут быть применены в таком порядке, органы валютного контроля должны обращаться в суд в случае нарушения требований Закона при совершении сделок.

Двусторонняя реституция установлена ГК РФ как общий случай последствий признания сделки недействительной. Это восстановление прежнего состояния. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

Например, при приватизации квартиры не были соблюдены права несовершеннолетних детей, проживающих и прописанных в этой квартире. Они не были указаны как участники общей собственности в правоустанавливающих документах на квартиру. Через некоторое время квартира была продана. Впоследствии сделка приватизации как не соответствующая закону признается судом недействительной. По решению суда к сделке приватизации применяется двусторонняя реституция - квартира из частной собственности подлежит передаче обратно в государственную или муниципальную собственность. По причине того что при совершении сделки купли-продажи продавец не имел права собственности на квартиру, следовательно, не мог ею распоряжаться, эта сделка также должна быть признана недействительной. К сторонам по сделке купли-продажи аналогично применяется двусторонняя реституция: покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец обязан возвратить покупателю деньги, уплаченные за эту квартиру.

При возврате всего полученного по сделке возможны различные ситуации.

Например, одной из сторон не было своевременно произведено исполнения по сделке либо возврата всего полученного по сделке или было произведено частичное исполнение. В таких случаях к требованиям о применении последствий недействительности сделки на основании положения п. 1 ст. 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом приведенной нормы Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ указали, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного по сделке другой стороне*(11).

При неравном исполнении к отношениям сторон применяется ст. 1107 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи лицо, неосновательно удерживающее имущество, обязано возвратить или возместить другой стороне все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества. Согласно п. 2 если лицо не возвращает денежную сумму, то на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в размере существующей в месте жительства (для граждан) или месте нахождения (для юридического лица) потерпевшего учетной ставки банковского процента. На практике для расчетов применяется ставка рефинансирования Центрального банка РФ. Доходы от использования неосновательно удерживаемого имущества либо проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной либо с момента, когда лицо, неосновательно удерживающее имущество или денежные средства, узнало или должно было узнать об обстоятельствах, свидетельствующих о ничтожности сделки.

Например, оспоримая сделка купли-продажи дома признана судом недействительной. Если покупателю дом уже передан, но он еще не рассчитался по сделке, то с момента вступления в силу решения суда покупатель обязан вследствие неосновательного обогащения платить продавцу плату за использование жилого помещения по соглашению сторон либо по решению суда исходя из цен, существующих в данной местности, по день обратной передачи дома продавцу. Если же, наоборот, дом еще не передан, а деньги за него уже получены, то продавец с момента вступления в силу решения суда обязан платить проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического возврата этих средств продавцу.

Возникают споры между контрагентами, связанные с нарушением обязательств, когда ответчики, возражая против требований истцов о взыскании с них неустоек и убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по совершенным сделкам, просят суд признать соответствующую сделку недействительной по какому-либо основанию. Суд при наличии оснований для признания сделки недействительной признает ее таковой и отказывает в иске. В этих случаях истцы обычно подают жалобу на решение суда в вышестоящую инстанцию. Однако самым оптимальным для потерпевшей стороны будет предъявление нового иска о применении последствий признанной судом недействительной сделки в сочетании с институтом неосновательного обогащения, который субсидиарно применим практически при всех способах защиты нарушенных прав*(12).

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, т.е. совершения сделки, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, но с момента, когда он узнал или должен был узнать о признании сделки недействительной (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

В п. 2 ст. 167 ГК РФ, в котором установлено общее правило по применению двусторонней реституции, специально оговаривается, что иные последствия недействительности сделок могут быть определены в законе. Одним из таких последствий является односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации. Такие последствия применяются в случае виновности одной из сторон, например при обмане, насилии, действиях, нарушающих основы правопорядка и нравственности.

Если в совершении противоправной сделки виновны обе стороны, то наступают только конфискационные последствия. Никакой реституции не происходит, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации. Это, например, сделки по продаже оружия, изготовленного кустарным способом.

Наряду с общими применяются и специальные последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на виновную сторону возместить ущерб, понесенный другой стороной вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

Полное возмещение предполагает компенсацию двух элементов убытков: реального ущерба (иначе положительного ущерба) и упущенной выгоды (иначе неполученные доходы). Первый составляют расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, в результате утраты или повреждения его имущества. Второй элемент убытков - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, т.е. если бы не была совершена недействительная сделка.

Размер подлежащих возмещению убытков во многом зависит от того, какие цены положены в основу расчета. С учетом процесса инфляции применение цен, существовавших на день совершения недействительной сделки, не обеспечивало бы полного возмещения убытков, более того, в ряде случаев ставило бы виновную сторону в более выгодное положение, нежели потерпевшего. Поэтому в качестве презумпции установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день обращения потерпевшего в суд с требованием о признании совершенной сделки недействительной и о применении последствий недействительности. Суду предоставлено право, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, присуждая возмещение виновным убытков, исходить из цен, существующих на день вынесения решения (п. 3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных совершением недействительной сделки.

Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Например, справками о ценах, существующих на данный момент на рынке на аналогичный товар.

При применении последствий недействительности сделки в зависимости от оснований законом может быть предусмотрено возмещение виновным только реального ущерба (п. 1 ст. 171, п. 2 ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ). Исключение составляют случаи несоблюдения формы при совершении сделки, когда закон допускает принудительное совершение сделки в надлежащей форме при выполнении определенных условий (пп. 2, 3 ст. 165 ГК РФ). Тогда потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков - и реального ущерба, и упущенной выгоды.

При совершении недействительных сделок, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительным последствием является возмещение потерпевшему реального ущерба.

Исходя из сущности договора займа и кредита, Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ установили, что проценты за пользование чужими денежными средствами в случае признания такой сделки недействительной начисляются за весь период пользования средствами с момента совершения сделки. Исключение составляют лишь договоры займа между гражданами на сумму менее 50 установленных законом минимальных месячных размеров оплаты труда (ММРОТ)*(13).

Вместе с тем при совершении сделок, не связанных с получением займа или кредита и не подпадающих под действие специальных норм о возмещении реального ущерба, возмещение убытков за период от момента совершения сделки до момента признания сделки недействительной законодательством не предусмотрено. Хотя за это время в силу каких-либо обстоятельств стоимость имущества может существенно измениться по причине инфляции, в результате изменения котировок на фондовой бирже и т.д.

В ряде случаев требованиям, указанным в законодательстве, противоречит только часть сделки, т.е. отдельные ее условия. На этот случай ГК РФ (ст. 180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, т.е. решающим фактором является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Если без этой части сделка утрачивает интерес для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом.

В каждом конкретном случае суду, рассматривающему требования о признании сделки недействительной либо о применении последствий ее недействительности, необходимо устанавливать наличие интереса к совершению сделки у сторон на изменившихся условиях с учетом недействительности части сделки.

Применение последствий недействительности сделок (возврат исполненного по недействительной сделке)

Двусторонняя реституция установлена ГК РФ как общий случай последствия недействительности сделок. Это восстановление прежнего состояния. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п.2 ст. 167 ГК РФ). Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

При возврате всего полученного по сделке возможны различные ситуации.

Когда одной из сторон не было своевременно произведено исполнения по сделке либо возврата всего полученного по сделке или было произведено частичное исполнение. В таких случаях к требованиям о применении последствий недействительности сделки на основании положения пп.1 ст.1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом приведенной нормы Пленум ВС и ВАС РФ указал, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст.1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного по сделке другой стороне.

При неравном исполнении к отношениям сторон применяется ст. 1107 ГК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи лицо, неосновательно удерживающее имущество, обязано возвратить или возместить другой стороне все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества. Согласно пункта 2, если лицо не возвращает денежную сумму, то на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в размере существующей в месте жительства (для граждан) или месте нахождения (для юридического лица) потерпевшего учетной ставки банковского процента. На практике для расчетов применяется ставка рефинансирования Центрального Банка РФ. Доходы от использования неосновательно удерживаемого имущества либо проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной либо с момента, когда лицо, неосновательно удерживающее имущество или денежные средства, узнало или должно было узнать об обстоятельствах, свидетельствующих о ничтожности сделки.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, то есть совершения сделки, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, но с момента, когда он узнал или должен был узнать о признании сделки недействительной (п.1 ст.1105 ГК РФ).

В п.2 ст. 167 ГК РФ, в котором установлено общее правило по применению двусторонней реституции, специально оговаривается, что иные последствия недействительности сделок могут быть определены в законе. Одним из таких последствий является односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке в доход Российской Федерации. Такие последствия применяются в случае виновности одной из сторон, например, при обмане, насилии, действиях, нарушающих основы правопорядка и нравственности.

Если в совершении противоправной сделки виновны обе стороны, то только конфискационные последствия. Никакой реституции не происходит, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход РФ. Это, например, сделки по продаже оружия, изготовленного кустарным способом.

Наряду с общими применяются и специальные последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на виновную сторону возместить ущерб, понесенный другой стороной вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

Полное возмещение предполагает компенсацию двух элементов убытков: реального ущерба (иначе положительного ущерба) и упущенной выгоды (иначе неполученные доходы). Первый составляют расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Второй элемент убытков - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы не была совершена недействительная сделка.

Размер подлежащих возмещению убытков во многом зависит от того, какие цены положены в основу расчета. С учетом процесса инфляции применение цен, существовавших на день совершения недействительной сделки, не обеспечивало бы полного возмещения убытков, более того, в ряде случаев ставило бы виновную сторону в более выгодное положение, нежели потерпевшего. Поэтому в качестве презумпции установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день обращения потерпевшего в суд с требованием о признании совершенной сделки недействительной и о применении последствий недействительности. Суду предоставлено право, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, присуждая возмещение виновным убытков, исходить из цен, существующих на день вынесения решения (п.3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных совершением недействительной сделки.

Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Например, справками о ценах, существующих на данный момент на рынке на аналогичный товар.

При применении последствия недействительности сделок в зависимости от оснований законом может быть предусмотрено возмещение виновным только реального ущерба (п.1 ст.171, п.2 ст.178, п.2 ст. 179 ГК РФ). Исключение составляют случаи несоблюдения формы при совершении сделки, когда закон допускает принудительное совершение сделки в надлежащей форме при выполнении определенных условий (п. 2, п.3 ст. 165 ГК РФ). Тогда потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков - и реального ущерба, и упущенной выгоды.

При совершении недействительных сделок, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительные последствия недействительности сделок будут выражаться в возмещение потерпевшему реального ущерба.

В ряде случаев требованиям, указанным в законодательстве, противоречит только часть сделки, то есть отдельные ее условия. На этот случай Гражданский Кодекс (ст.180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. То есть решающим фактором является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Если без этой части сделка утрачивает интерес для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом.

В каждом конкретном случае суду, рассматривающему требования о признании сделки недействительной либо о применении последствия недействительности сделок, необходимо устанавливать наличие интереса к совершению сделки у сторон на изменившихся условиях с учетом недействительности части сделки.

Таким образом, последствия недействительности сделок - это: двусторонняя реституция, односторонняя реституция и конфискация. По общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При конфискации это имущество идет в доход РФ. К отношениям по недействительным сделкам субсидиарно могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. Законом может быть предусмотрена обязанность виновного возместить реальный ущерб, причиненный потерпевшему совершением недействительной сделки. Недействительность части сделки не препятствует признанию действительности сделки в целом.

Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Законных оснований для признания ее таковой предостаточно. О них мы рассказали в выпуске «СБ» в № 47 от 20 ноября 2008 г. Зная об этих основаниях, легче уберечься от неприятных сюрпризов, не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости.

Сегодня попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявлена вне закона

Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры. Такому горемыке не стоит надеяться и на получение положенного по закону имущественного налогового вычета. Сделка недействительна с момента ее совершения.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

А кто честный?

Как следует из Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество (квартиру, дом, земельный участок), не знало и не могло знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается недобросовестным.

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно не всегда.

Осторожно: липа!

Если покупатель является добросовестным приобретателем, настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в следующих случаях:
– когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение;
– похищено у того или другого;
– выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вот, например, довольно распространенная ситуация с продажей квартиры по доверенности. Сегодня мошенники научились так умело подделывать паспорта, деньги и др., что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание ее, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продать квартиру, заняться оформлением документов для продажи, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т.д. Вооружившись такой бумагой, аферисты совершают сделки. При этом настоящий собственник о ее существовании, как говорится, ни сном ни духом...

Если сделка по липовой доверенности дойдет до логического конца, то есть мошенники найдут покупателя и продадут квартиру, собственник в данной ситуации может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из его владения помимо его воли. Ну не хотел он продавать квартиру, а нечестные люди обманным путем лишили его собственности!

Во всех этих случаях будет действовать правило о двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Также потребовать возврата своей квартиры от добросовестного приобретателя можно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать; при безвозмездности сделки – то есть когда новый собственник стал хозяином квартиры абсолютно бесплатно. Например, ему ее подарил человек, который не имел никакого отношения к своему «подарку». И через дарение прежний собственник может вернуть свое имущество так же во всех случаях.

Если с покупателем все предельно ясно: он должен будет освободить квартиру для настоящего собственника, – то как же он получит свои деньги, которых у собственника нет? Он ничего и не будет должен такому неудачливому покупателю, ведь денег-то никаких не получал. И ему ничего не останется делать, как искать мошенников и с них уже требовать возврата своих «кровных». Но, как это обычно бывает, после удачно провернутой аферы выйти на след мошенников бывает затруднительно.

Бывают исключения...

Двусторонняя реституция невозможна, если:
– одна из сторон сделки не может исполнить обязательство по возврату полученного ни в натуре, ни в деньгах (ст. 416 ГК);
– в случае односторонней сделки (например, дарения);
– если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое существование (например, когда юридическое лицо ликвидировано);
– если иные последствия недействительности предусмотрены самим законом. Например, при признании недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), в доход государства взыскивается все полученное по такой сделке стороной (сторонами), совершившей такую сделку умышленно.

Покупатель желает знать

Если дело грозит закончиться не в пользу добросовестного приобретателя, то есть квартиру возвращают настоящему собственнику, честному покупателю необходимо знать следующее:
– при истребовании имущества он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость евроремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома;
– согласно принятой в 2006 году дополнительной статьи 31.1 к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такое же право есть и у собственника жилого помещения, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению.

То есть если добросовестный приобретатель вернул квартиру собственнику, а затем подал в суд иск к мошенникам о возмещении ущерба, но те не спешат выполнить решение суда, то в течение одного года возникает право на компенсацию. То же самое касается и собственника квартиры, который не может истребовать ее от честного покупателя.

Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Хотя особо рассчитывать на эту компенсацию не стоит. Но эта дополнительная статья о добросовестном приобретателе. Несмотря на то что ст. 31.1 о добросовестном приобретателе была дополнительно внесена в Закон о государственной регистрации четыре года назад, она не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали и по сей день. То есть пока еще ни один обманутый добросовестный приобретатель или бывший собственник не получил такую компенсацию.

На что рассчитывать собственнику?

Помимо того что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения».

Так, если покупатель является недобросовестным, собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения жилплощадью. Например, если после покупки квартира сдавалась по договору найма, собственник может потребовать с лжесобственника все полученные за это время доходы.

Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае с него можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом. Но опять же, если действовали мошенники, то сначала придется их еще разыскать, чтобы предъявить иск.

Что ждет «нехорошего» продавца?

Во-первых, продавец, который не имел права продавать или другим образом распоряжаться имуществом, обязан будет вернуть все полученное по незаконной сделке. К нему может предъявить иск как собственник жилого помещения, так и добросовестный приобретатель.

Хорошо еще если для нечестного продавца все дело закончится лишь гражданской ответственностью и возмещением ущерба. А ведь оно может дойти и до уголовной ответственности. В Уголовном кодексе РФ существуют статьи, предусматривающие ответственность за мошенничество, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием.

Хотя не всегда в недействительности сделки можно обвинить продавца. Так, например, если первая сделка с жилым помещением является недействительной, то и все последующие сделки с этим жильем также будут признаны недействительными. Такое возможно при приватизации с нарушением прав несовершеннолетних. В дальнейшем при перепродаже квартиры новые собственники могут и не догадываться о данных нарушениях.

Лучше перестраховаться

Во-первых, не стоит при покупке квартиры надеяться на свои знания. Лучше довериться специалистам, которые смогут проверить все документы на квартиру.

Во-вторых, существует так называемое титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на квартиру. Если вы опасаетесь, что сделка с недвижимым имуществом в дальнейшем может быть признана недействительной, то при покупке вы можете застраховать данный риск. Страхование риска утраты прав собственности (титульное страхование) защищает нового собственника от возможных исков бывших собственников, чьи права могли быть нарушены при проведении сделок с недвижимым имуществом. Если вы все же потеряете свое право собственника и суд примет решение не в вашу пользу, страховая компания выплатит вам сумму стоимости квартиры. Многие банки при выдаче ипотечного кредита требуют с заемщиков страхования свого титула права собственности.

Екатерина Дагинова

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Такое действие получило название двусторонней реституции (восстановление прежнего состояния). Двусторонняя реституция применяется к сделкам, совершенным несовершеннолетними, не достигшими 14 лет; к сделкам, совершенным несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, при признании их недействительными; к сделкам, совершенным гражданином, ограниченным судом в дееспособности, в случае признания их недействительными; к недействительным сделках, выходящим за рамки специальной правоспособности и т.д.

Следует иметь в виду, что приведенное выше правило носит общий характер и применяется всякий раз, когда специальной нормой для того или иного вида недействительной сделки не установлены иные последствия.

Применение иных последствий (восстановление одной стороны по сделке в первоначальное положение или взыскание всего переданного по сделке в доход государства) допустимо только в тех случаях, когда имеется прямое на то предписание специального закона. Поскольку такого указания нет, применяется общее правило о восстановлении в первоначальное положение обеих сторон.

Восстановление одной стороны в первоначальное положение

Смысл и основание восстановления одной стороны состоят в том, что в соответствующих случаях недействительность сделки обуславливается неправомерными, виновными (умышленными) действиями одной из сторон, в то время как другая сторона, оказалась потерпевшей от противозаконных действий своего контрагента. В этих случаях виновная сторона должна понести наказание и, наоборот, интересы потерпевшей стороны должны быть ограждены и ее права восстановлены.

Односторонняя реституция заключается в том, что лишь одна из сторон сделки имеет право на возврат того, что она передала другой стороне. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник / под ред. С.С. Алексеева- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. -- С.105 Последняя же не имеет права на имущественное восстановление. То, что этой стороной было передано другой, подлежит взысканию в доход государства. Односторонняя реституция предусмотрена, например, в ст. 179 ГК, которая определяет последствия сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, ненамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечением тяжелых обстоятельств.

Если сделка признана судом недействительной по иску потерпевшего как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы и по некоторым другим обстоятельствах, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ.

Односторонняя реституция может иметь место при наличии определенных условий. Например, при наличии умысла (ст. 189 ГК - сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Обращение переданного по сделке в доход государства- данный вид основных имущественных санкций налагается законом на стороны, совершившие сделку, с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.169

В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ.

Подобное взыскание носит, несомненно, штрафной характер. Д.М. Генкин считает его по существу конфискацией, осуществляемой в гражданском порядке, известной только советскому гражданскому праву. Но существует и другое мнение (В.А. Рясенцев), согласно которому взыскание в доход государства, является новым юридическим явлением, созданным еще Советским государством, а не конфискацией, так как последняя неизвестна, гражданскому праву и применяется только в строго ограниченных законом случаях.

С этими рассуждениями согласиться нельзя. Взыскание предмета недействительной сделки в доход государства по своей природе является именно конфискацией, применение которой допускается в специально предусмотренных случаях.

Требовать исполненного обратно может только сторона, действовавшая без умысла. Если при наличии умысла у одной стороны сделка исполнена другой, последняя имеет право получить исполненное обратно. Виновная сторона должна передать в доход государства все, что с нее причиталось. Если же сделка исполнена только умышленно действовавшей стороной, невиновная сторона должна передать в доход государства все, что полнила по сделке, а сама не должна ее исполнить.

Дополнительные имущественные последствия недействительности сделок- применение такого вида имущественных последствий, как двусторонняя реституция, в отдельных случаях может не дать полного восстановления первоначального имущественного положения стороны по сделке. Для достижения реального восстановления определенного лица в первоначальном имущественном положении закон применительно к ограниченному числу недействительных сделок предусматривает дополнительные имущественные последствия.

Дополнительные имущественные последствия: возмещение понесенного реального ущерба (в сделке с недееспособным лицом, признанной судом недействительной, если другая сторона знала о его недееспособности); недопущение реституции -- все полученное по сделке переходит в доход государства (сделка совершенна с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при умысле обеих сторон). Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учебник / под ред. Л.Ю. Грудцыной, А.А. Спектора.- М.: Юстицинформ, 2008. -С.97

Так, например, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Данный вид имущественных последствий недействительности сделки установлен в целях охраны и обеспечения реальности восстановления прав и законных интересов несовершеннолетних, малолетних, недееспособных и некоторых других указанных в законе граждан. Дополнительные имущественные последствия применяются сверх основных. Лишь при конфискации дополнительные имущественные последствия законом не предусмотрены. Эти последствия могут быть возложены только в случаях, прямо предусмотренных законом. Среди оснований возложения дополнительных имущественных последствий необходимо выделить объективные и субъективные моменты. К числу первых относится наличие у указанных выше лиц убытков, к числу вторых - осведомленность контрагента о соответствующих фактах либо его вина, которая может быть как в форме умысла, так и в форме неосторожности.